房地产市场“筑底”，需要打破四个困局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2024年还剩下10天了。2025年房地产市场能否成功筑底？

本轮房地产市场的深度调整已经延续了三年多。9月，管理层会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，12月更明确“稳住楼市”。2025年的政策主基调已经形成。

一、当前房地产市场仍处下行通道中，四个困局待打破:

1、房地产投资额持续下降。

根据国家统计局公布的数据，2024年1—11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%。

2024年全年全国房地产投资额同比下降将超过10%。这已经是连续第三年下跌，平均年跌幅超过10%。

展望2025年，这种趋势仍将延续。主要原因在两方面：

第一，2024年土地市场大幅收缩。

根据中指研究院的数据，2024年1-11月，全国300城住宅用地成交规划建筑面同比下降近三成，土地出让金同比下降32%，已较2020年同期高点回落超60%。

第二，新开工面积大幅下降。

根据国家统计局数据，2024年1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积726014万平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积508389万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积67308万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。

2、销售下降，库存面积增加。

根据国家统计局数据，2024年1—11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。

11月末，商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

10月-12月，在政策驱动下，房地产市场，尤其是一线城市的房地产市场回暖明显，但仍未能从根本上扭转市场走势。

3、楼价、租金下降。

根据中指研究院数据，2024年11月，全国100个城市二手住宅的平均价格为14278元/平方米，环比跌0.57%，同比跌7.29%。

百城二手房均价已经连续30个月环比下降。

另有研究表明，2024年11月份全国40个大中城市租金挂牌均价为34.86元/平方米/月，环比下跌0.06%，同比下跌1.43%。

住宅市场租售价格都双双下降，更不用说商业，办公类物业的租售价格了。2024年，房地产行业整体就是一个“降”字。

租金、售价不稳，对购房信心影响很大。

4、开发主体未稳。

2024年，房地产企业分化明显。

根据中指研究院数据，2024年1~11月，TOP100房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%。

在 政策刺激背景下，11月单月，TOP100房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。

截至11月底，销售总额超过千亿元的房企有9家，但多数房企销售依然在下降。

民营房企份额下降明显。以碧桂园为例，2024年1-11月，碧桂园累计实现权益合同销售金额437.5亿元，同比下降超过70%。“保交楼“仍是碧桂园等爆发流动性危机房企的首要任务。

房企分化，体现在土地市场上。根据有关统计，2024年1-11月，央国企、地方国资拿地金额合计占比达77%。

2024年，大多数民营房企处于“求生存”阶段。

二、2025年房地产市场止跌回稳，需要做好八件事：

1、更为积极的财政政策和适度宽松的货币政策，具体举措的落实到位。

2、对商品房建设控增量、优存量、提质量，缓解供求矛盾，提振市场信心。

3、专项债和地方债支持盘活闲置存量土地、收购存量商品房，有实质性的规模。

4、完善住房供应体系，促进行业转型升级，健全住房、土地、金融、财税等基础性制度。摆脱短期行为，形成可持续发展的长效机制。

5、出台稳定房地产开发主体的举措。

6、鼓励发展投资型物业，鼓励长期经营物业，稳定商办物业市场。

7、激活住房消费需求。实施更进一步的居民购房税收优惠政策，推进城中村改造的货币补偿，鼓励支持“以旧换新”的购房等。

8、鼓励和培育房地产市场新增长点。