收购存量商品房用作保障房，三个焦点

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

6月21日，是农历夏至。一年中，白天最长的一天。

从这一天开始，未来的半年，黑夜将一天比一天长。

到6月，国内的房地产行业仍未迎来黎明。

517新政出台一个多月了。从各方面公布的数据看，房地产市场的表现并未达到业界的预期。

大家已经意识到:房地产不止是房地产。

房地产市场的下行态势，并不是靠一、两个重磅政策就能逆转。

管理层仍在为楼市企稳回升而在政策端发力。

6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住建部要求，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

作为去库存，拉动房地产市场的“终极大招”，收购已建成存量商品房用作保障房，在517新政中，已经出台。这一次住建部专题推动，表明了管理层的态度。

这项举措，有三个焦点:

1、全国计划投入多少资金。

在517新政中的表述是:设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

毫无疑问，对于当前高企的商品房库存量，（截止5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。）3000亿远远不够。

具体落实到各地，已经公布计划的30多个城市中，也都没有具体到拟收购金额这个现实问题。

2、存量商品房的收购价格。

住建部会议上，提出“做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适”。

其他几个合适，都好办。关键是“价格合适”。

当前，房地产市场价格处于下行阶段。开发商多少价格愿卖，政府公司多少价格愿买。

这是个现实问题。

出台这个举措，本意是提振房地产市场，改变预期。

如果因此而造成市场价格的进一步下挫，就有点得不偿失了。

3、收购行为的规范和公平问题。

商品房最大的特点，就是其差异性。不同的开发主体，不同的产品，不同的档次和品质。

2024年，如果前所未有地大规模收购商品房作保障性住房。如何做得规范，收购回来后又能发挥资产效益，这绝对是一个难题。

2024年，新的市场，新的难题，新的操作。每一天似乎都在变。