“老破小”热销的背后

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

一

广东人常说，以水为财。

端午节期间，雨水淅淅沥沥下个不停。水是多了，财运来不来，还要看机缘。

房地产业界，在517新政后，又迎来了6月7日国常会的政策利好。密集政策刺激下，市场有所回暖。

媒体用词小心翼翼，形容为“弱复苏”。

“弱复苏”,意味着房地产市场仍未达到“企稳回升”的预期。

事实上，当前房地产市场要发生逆转，还需要三个东风：

1、 收入预期增长。

2、 出现温和通胀。货币贬值预期促进购房成交。

3、 商品房去库存重大措施的出台。

提振房地产信心，改变市场预期，是当前最紧迫的工作。

二

房地产市场最近出现了新情况。

“老破小”的房子在中心城市成交活跃。

根据媒体报道，上海、广州、杭州、成都、东莞、昆明等多个一二线城市，近期“老破小”二手房在成交量不断攀升的同时，成交周期也明显缩短。

近期广州中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短。杭州5月 “老破小”二手房日均成交量同比增长38%。贝壳研究院数据显示，5月成都二手房成交中，总价100万元以内房源的成交占比上升；100万—150万元房源的成交占比也小幅增加。

1、“老破小”成交为什么活跃？首要原因，是价格下降幅度较大，总价较低，吸引了买家的入市。

在当前阶段，吸引刚需买家的最重要因素，除了价格，还是价格。

2、“老破小”成交活跃，说明房地产市场已经出现了“消费降级”。刚需买家，对总价的承受能力正在下降。

习惯了“富人思维”的开发商，要转变为“穷人思维”。

“老破小”成交活跃，不是说明市场变好了，而是市场更艰难了。

3、“老破小”尽管近期价格跌幅较大，但绝大多数的房子，仍然是获利盘。这也决定了“老破小”短期的投资价值不大。

“老破小”成交活跃，有可能只是一个阶段性的现象。未来的市场走势，还有待观察。