已达成共识：房地产中长期需求将下降

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

进入2024年，房地产行业的景气指数有所下降。

1、2024年政策预期转弱。

经历了过去一整年的“因城施策”和“一城一策”，各城促进房地产企稳回升的政策都已陆续出台。

由于政策改变而引发市场需求增加的预期正在变弱。

2、经济增长放缓，收入预期下降，市场需求明显萎缩。

根据国家统计局公布的数据，2023年全国居民人均可支配收入39218元，比上年名义增长6.3%，扣除价格因素实际增长6.1%。

然而，不少潜在购房者2024年的收入预期是下降的。购房信心已经跌到近年的低谷。

3、人口负增长影响房地产市场的长期信心。

2023年全国出生人口902万人，死亡人口1110万人。年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。人口负增长态势明显。

同时，人口老龄化在加剧。2023年，全国60岁以上人口已经达到2.8亿，逼近20%的水平。

中长期房地产需求并不乐观。

4、快速城镇化进程进入尾声。

2023年年末，全国城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇人口占全国人口的比重（城镇化率）为66.16%。

毫无疑问，30年快速城镇化的进程已经进入尾声。房地产行业的需求难以长期维持高位。

进入2024年，无论是管理部门，还是房地产业内，在以下三方面都达成了共识：

1. 从中长期趋势看，中国房地产市场需求将下降。未来10年，维持每年8-10亿平方米的住房需求量，将是行业的理想目标。
2. 房地产行业必须转换发展模式。
3. 房地产必须实现高质量发展。从“有没有”转换到“好不好”。