房地产市场2023年总结及2024年展望

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2023年房地产市场新变局

1、房地产投资下滑

预计2023年全国房地产投资为11.5万亿，全年下降8%左右。

2、土地市场萎缩

预计2023年全国土地出让收入约为4.6万亿元，为近7年低点。2023年土地出让收入仅为峰值时期（2021年8.7万亿）的53%。未来地价预期或有变动调整。

3、商品房销售量价下跌

2023年全国商品房销售面积预计约11亿，为2021年峰值17.94亿的61%。商品房销售金额约为11.5万亿元，为2021年峰值18.19万亿元的63%。

全国商品住宅相比峰值已跌4成。2023年商品住宅销售面积约9.4亿，销售金额则维持10.2万亿。相比2021年商品住宅销售面积和销售金额，下降近4成。

4、二手房挂牌量激增，价格普降

2023年1至11月全国二手房交易量达到了1557万套，同比增长了7.5%，占全部房屋交易量的37.1%，创造历史新高。

重点城市二手房挂牌量激增：通过知名二手房中介平台数据显示10个重点城市12月二手住宅挂牌量相比年初有大幅增加。上海、重庆、成都等地二手挂牌量超20万套，北京、广州、杭州等地二手房挂牌量超15万套。

据大型银行数据，个人房贷逾期率创4年新高。

5、写字楼租售持续低迷

2023年全国办公楼物业销售面积预计约2480万，销售金额约3370亿元。

办公物业销售较为低迷，自2017年开始连续7年回落，已调整至2015年的成交量水平。

办公物业空置率提升，租金普降。2023年三季度末深圳甲级写字楼空置率28.3%，北京为19.5%、上海为19.1%、广州为20.9%。

6、商业物业市场不景气

2023年全国商业物业销售面积预计约5990万，销售金额约6290亿元。

商业物业销售低迷，自2017年开始连续7年回落，已回落至2010年的成交量水平。

7、全国法拍房数量大增

2023年1-11月全国法拍房挂拍量为47.16万套，同比增18%；挂拍金额为6955.93亿元；成交量为13.58万套，同比增19.5%，成交率为28.79%；成交金额为2469.79亿，同比涨8%；平均成交折扣率为79.85%，。

8、住房租赁市场萎缩

据国家统计局数据，全国住房租赁市场规模在2022年达到1.97万亿规模，相比2021年有所下降。租房人数减少，重点城市租金出现下降。截至2023年11月，40重点城市住房租金指数由10月的99.1点下跌至11月的97.6点（以2018年1月租金为100），环比下跌1.4%。40个样本城市中有34个城市租金呈下跌。

9、工业地产发展进入高峰期

近年工业上楼及制造业当家政策支持下，工业用地供应激增，工业用地发展进入高峰期。

10、城市分化

21个超大及特大城市2022年商品房销售额共计4.84万亿元，占全国商品房销售比例为36.28%；7个超大城市商品房销售额合计2.50万亿元，占全国商品房销售额比例为18.73%；14个特大城市商品房销售额合计2.34万亿元，占全国商品房销售额比例为17.55%。

2023年珠三角城市群商品房销售面积占广东省全省比例达到66.4%，商品房销售额占全省比例达到85.5%。

2024年房地产市场展望

（一）新变化

1、2024年将是规则改变的年份

——三大工程（保障性住房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施建设）将在2024年全面推进。住房供应结构将发生重大改变。

——2024年商品房现房销售将进入大规模试点阶段。

——2024年将迎来房地产开发监管和风险防范的新机制。

——房地产调控政策进入新阶段，北上广深的“因城施策”将成为焦点……

2、2024年将是产品从“有没有”到“好不好”转变的关键年份

住建部部长倪虹指出，当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。

房地产开发商需要认真领会这一段话。

3、2024年将是“拼多多”的年份

2023年12月，有一件事情成为了中国财经的头条新闻：拼多多的市值超过了阿里巴巴。

毫无疑问，市场已经进入“拼多多”的年份。

收入预期下降的影响下，未来一年，是否将迎来消费降级？是否将产生新的消费方式？

未来，性价比高，质量好的产品才能占领市场。通俗地说，就是又要好，又要便宜。

“拼多多”的年份，值得地产圈深思。

4、2024年将是预期改变的年份

——楼价的预期将发生改变。市场供求关系、二手房的超额挂牌、三大工程建设等，都将影响楼价预期。2023年年末，全国70城二手房楼价齐齐下跌，就是一个信号。

——房地产的财富效应将进一步减弱。

——对房地产政策调整的期望值将降低。

2024年，部分出险房企有望恢复正常经营，房地产市场有望企稳回升，但大众的预期将发生重大改变。

2024年，规则将改变，市场将改变，预期将改变，房地产行业本身也要作出积极的改变。

（二）市场预测

1、房地产市场调整将持续，行业规模将进一步收缩

预计2024年全国商品房销售额将收缩至11万亿左右，商品住宅销售额收缩至10万亿左右。

广东省商品住宅销售额将稳定在1.35万亿，珠三角城市商品住宅销售额稳定在1.15万亿。

2、楼价面临下调压力（一手、二手住宅及非住宅）

一手房价格受开发商促销、房企工抵房、二手房抛售等影响，价格受压。

二手房价格受挂牌量大增和房贷逾期法拍等因素影响，供大于求局面将持续。

非住宅物业售价及租金主要受需求走弱，阶段性供应过剩，价格面临下调压力。

3、市场分化（区域分化、开发商分化）

——北上广深4大一线城市房价仍处于维稳期。核心城市成为稳房价关键阵地。

——2024年重点关注核心城市二手房市场。活跃重点城市二手房市场成为政策刺激重点。

——非核心城市销售量取决于因城施策的效果。

4、住房供应结构的改变

5、房地产市场逐步趋于新平衡

（1）开发商企稳

（2）市场供求关系缓和

（3）投资信心恢复

6、2024年房地产市场结构改变

（1）工业地产仍处高峰期

（2）商业、商务物业继续萎缩

（3）住宅产品分化

（三）2024年房企发展策略

2024房企发展策略：产品优先，以人为本，长期行为，系统再造

建议措施1：稳健经营（项目盈利及预警风险）

建议措施2：拥抱互联网（新市场）

建议措施3：跨界融合（营销）

建议措施4：重构竞争力和企业发展新模式

建议措施5：探索未来企业发展的增长空间