杭州土地出让：倒查房企买地钱

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

9月15日，杭州举行2022年第三次土地集中出让。共出让19宗地块，总面积1568亩，起始总价409.6亿元。

值得注意的是，在此次土拍前，一则《杭州斥资440万元倒查房企买地钱》的消息，传遍了网络。

这一切，源于9月9日浙江政府采购网披露的采购项目公告：采购方杭州市土地储备交易中心与两家会计事务所签订合同，后者将对杭州2021年第二批次集中供地以来成交地块的购地资金进行审查。单宗土地审查服务费2万元—2.9万元。合同金额共计440万元。

1、杭州这个举动，非同寻常。

这意味着有关部门对房企买地资金的来源，实行“动真格”的管制了。

在以往，尽管有关部门反复重申：房企买地资金必须为自有资金，严防资金违规流入商品房用地竞拍市场。

然而，公开的秘密是：房企买地的“前融”总是“创新不断”、花样百出。

管理部门已经意识到，房企在买地环节就“前融”，是造成房企“高杠杆、高负债”的一个重要原因。

2、杭州这次采取“倒查”方式，耐人寻味。

杭州实施的是“先承诺后审查”的工作机制，开发商每批次参与买地，都须自行请会计事务所对购地资金进行审计，提供资金来源审计报告。土地部门再组织第三方机构对审计报告进行审查。

有人认为，现在“倒查”2021年的土地款的来源，太晚了。

事实上，在大数据时代，开发商的资金动作，基本上无法掩饰。

“造假”的成本很高。按照杭州的规定：竞买企业需填写购地资金承诺书，若经审查违规，房企将面临三重处罚：

一是取消竞得资格，没收竞买保证金。已签订土地出让合同的，出让人有权解除合同，还可请求受让人赔偿损失；

二是计入竞买人及其投资决策主体社会信用体系；

其三，对首次违规的竞买人进行约谈；第二次违规则同一集团成员企业3年内不得参与杭州土地市场竞买。

如果违规造假，将赔上开发商自身的诚信，赔上会计师事务所的信用，还有第三方审查机构的信用。

3、管理部门规范买地资金来源审查，将深刻影响土地市场的格局。

2022年土地市场，处于近年来的低迷时期。

从杭州的动作，可以看出：有关部门对买地资金管制的决心很大。

土地市场的格局将发生改变:

——“合规”的大型央企、地方国企在土地市场将继续保持强势。

——绝大多数民营房企短期难返土地市场。

——2023年土地市场的供求关系将发生重大改变。