房地产市场，高峰过后

2022年进入下半年。

房地产市场充满不确定。

如果问，有什么是确定的，那一定是：2022年房地产市场的各项指标，一定会低于2021年的各项指标（投资额14.76万亿，商品房销售面积18亿平方米，销售金额18万亿元，全国土地出让金收入8.7万亿元）。

1、 毫无疑问，2021年是中国房地产的高峰年，2022年是高位回落的第一年。

2、 未来10年，中国房地产的大趋势，将是规模逐步下降。到2030年，预计将回落至2021年规模的60%-70%左右。

四大因素的作用，大趋势已经很明显：

——中国城镇化率已经接近65%，快速城镇化进程已经进入尾声。

——经济增速放缓。2022年GDP增长目标仅为5.5%。

——人口出生率下降和人口老龄化来临，人口红利正在消失。

——防止房地产泡沫化和金融化的政策作用。

3、 房地产税的试点和立法推进，将改变整个房地产市场的运行规则和商业底层逻辑。

房地产市场的财富效应和吸金效应，在整个十四五期间，将逐步下降。

4、 关于房地产业的“新发展模式”。

未来10年，房地产行业将有几大增长点：

——“房地产 互联网”的发展，智慧城市、智慧社区和智能建筑的发展。

——新城建。

——大健康产业和养老地产。

——新城市空间和新业态。

——新型城镇化、乡村振兴和城乡融合。

5、2022年，房地产行业规模收缩，已经是难以改变的趋势。以“高杠杆、高负债和高周转”为特征的上一轮扩张期，已经到了终结的时候。

新规则下，必然形成新市场，也将带来新机遇。