为什么说“中国房地产需要休渔期”？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

国内的房地产市场最近很热闹。具体有三热：

第一，政策暖风频吹。

第二，各地土地出让加速。

第三，关于房地产的各种新闻达到高潮。

然而，房地产市场的销售却难以有起色。“红五月”并未如约而至。

以往年份，政策稍稍松动，银根略略放开，房地产市场马上就会止跌回升。

2022年真的不一样。

到今天，大家都觉醒了：2022年的房地产市场的下行，是一个系统性的问题，并不完全是房地产调控政策的问题。

日前，发表了文章《中国房地产需要休渔期》，引发了网友们的关注。网友们希望讲得更具体一点。

特补充如下：

1、中国房地产已经见顶，未来10年将逐渐回落。

2021年是中国房地产的历史顶部。投资额14万亿，商品房销售面积18亿平方米，销售金额18万亿，土地出让金8.7万亿。

这几个数据，未来很难被打破和超越。

2、过去20年，房地产不断资本化，不断价格攀升。

房企总负债从2000年的1.9万亿元，上升到2020年的85万亿元。20年，40倍的涨幅。

惊人涨幅的背后，是缺乏可持续性。

管理层也不会放任房地产金融化和泡沫化的情况继续发展下去。

3、房地产长期充当了“大鱼”的角色：

（1）土地出让金。2020年全国土地出让金为8.4万亿，2021年为8.7万亿。地方财政的半壁江山，是“土地财政”。这已经不是秘密。

（2）房地产的各种税费，已经成为地方税收的重要来源。开发环节的土地增值税、企业所得税、交易契税，增值税等等，名目繁多。交易环节，还有个人所得税，交易契税，营业税等。

（3）出租房屋要交出租综合税。

（4）未来住宅还要开征房地产税。

（5）房地产金融化后，各种金融机构都从房地产贷款中，贪婪地获取收益。

城市政府，金融机构和各类土地权属人，都从房地产这条大鱼中，不断索取。

4、中国房地产其实已经被透支，急需“休渔期”。

在“稳”的前提下，适当降速降规模，是必然的选择。

要激活当前房地产市场，首先需提振房地产市场信心。当前有三大关键点：

第一，房地产税要落地。越早落地，就越能稳定市场信心。

第二，从土地出让金、到房地产税费，到各种交易成本，是时候给房地产减负了。

第三，城市政府要降低对土地市场预期，减少土地供应量。延长“休渔期”。