广深城常住人口增量的减少与县城的发展

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

近日，一则新闻引起了业界的广泛关注：广深常住人口增量大减。根据官方公布的数据，2021年末深圳常住人口数为1768.16万人，比2020年仅增加4.78万人。广州2021年常住人口数为1881.06万人，比2020年仅增加7.03万人。对于广深而言，这个增量属于“严重失速”。按照2020年第七次人口普查数据，与2010年第六次人口普查数据对比，深圳10年间常住人口增加713万人，广州常住人口增加598万人。佛山常住人口增加230万人。
1、新冠疫情后，广深常住人口增量开始大幅下降。2020年，深圳常住人口增加52.98万人，广州增加42.82万人，已经低于过去10年水平。2021年深圳人口仅增加4.78万人，广州仅增加7.03万人。创下了近10年来的新低。
2、2021年，广东常住人口增加最多的城市是佛山，增加9.38万人，其次是东莞，增加5.32万人。再对比2022年第一季度广东各城市GDP增长数据，全省为3.3%，深圳市为2%，广州为4%，佛山为5.1%。可以说，一切都有其必然。疫情后，整个世界的发展格局都在发生重大改变，城市的产业和经济结构，受到的冲击和影响各有不同。疫情后，中心城市的第三产业受到重大影响。同时，在地缘政治冲突和国际贸易摩擦的背景下，对外贸依存度高的城市，受到更大冲击。深圳和广州常住人口增量的大幅减少，值得我们高度关注。

3、有人或许会说，这部分减少的人口增量，大多并不是房地产的客户群，对中心城市的房地产需求影响不大。这个说法值得商榷。人口指标背后，是多种因素作用的结果。在没有政策限制的背景下，常住人口增量的大幅减少，并不是一件好事。 4、说到这个问题。我们不得不提及城镇化率的问题。2021年全国城镇化率已经达到63.9%，广东的深圳、东莞、佛山和珠海的城镇化率超90%，广州也达到了86%。快速城镇化的进程已经告一段落了。未来我们要更关注乡村振兴和以县城为核心载体的新型城镇化。日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》指出，县城是我国城镇体系的重要组成部分，是城乡融合发展的关键支撑，以县域为基本单元推进城乡融合发展，发挥县城连接城市、服务乡村作用，促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，缩小与邻近大中城市的发展差距。到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。
5、30年河东。30年河西。广深常住人口增量大减，是短期内的一个突出现象。从长期来看，中心城市的吸引力仍无可替代。但短期内，广深人口“不增”或“少增”，对房地产行业的影响不容忽视。

未来的广东房地产市场，将由两大部份构成：都市圈房地产市场和乡村振兴。