广州圆大厦：总部大楼的生意不好做

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

4月13日，网上传出广州圆大厦被出售的消息。

这栋金灿灿，外形酷似古铜钱的建筑，再度引起大家的关注。

根据公开的资料，项目占地面积8.21万平方米，容积率2.5，目前地块上盖2栋建筑物，分别是1号办公楼和2号宿舍楼，另有地下车库738个车位，其中1号办公楼建筑面积9.08万平方米、2号宿舍楼建筑面积4.57万平方米。目前，1号办公楼自用及出租、2号宿舍楼自用。

1、公众的兴趣点在两个地方：

第一，“铜钱大楼”是谁设计的？

答案是：由意大利人约瑟夫提出概念方案，然后多方设计完成的。

外国建筑师已经深刻领悟到中国业主的需求，大型项目，需要有一个很强的概念，才能中标。鸟巢，水立方，无一例外都是如此。

“铜钱大楼”出来后，自然是毁誉参半。有人将其评为“最丑建筑”之一，也有很多老板赞不绝口。

无论好坏，至少这栋楼在广州很特别。作为“地标建筑”，老百姓是认同的。

地名办还批准了“广州圆”的命名。在名字上已经和“广州塔”齐名了。

第二，业主缺钱吗？

答案是真缺钱。

根据媒体报道，广州圆开发商鸿达兴业及其系列单位，共欠广州农商行债务金额达55.89亿。

事件披露后，开发商的债务总额令人吃惊。广州农商行的不良资产总额也令人吃惊。

2、被称为铜钱大楼的“大金环”建筑，开发时被定位为广东塑料交易所总部大楼和仓储中心项目，项目曾被列入“广东省新十项工程”和“广州市重点项目”， 主要功能包括大型塑料仓储中心、科研展示中心和信息中心。其中，“大金环”投资10 亿人民币， 高33 层，用作新总部大楼。

很明显，这是一个“自持”的总部项目和产业项目。

令开发商鸿达兴业和提供融资的广州农商行始料不及的是，“总部”最后变成了“天坑”。

广州圆开发商陷入资金困局，原因很多。

自持“总部”，在广州很难赚到钱。这是残酷的现实。

不要说产业“总部”了。假设你在90年代持有了环市东的世贸，2000年持有了天河北的中信广场，2010年持有了珠江新城西塔，一样很难赚到钱！

尤其是当建楼的钱是有息负债的时候，做赔本生意的概率就很大。

3：广州圆项目再次说明了三点：

第一，在供应量不断增加的背景下，在中心城市持有物业经营是一项巨大的挑战。

第二，地段仍然是物业持续经营的核心条件。远离了CBD中心区,无论是“铜钱大楼”还是“广州圆”，都改变不了物业的命运。

第三，“总部”是个诱惑，“总部”可能是个“天坑”。在广州，盖栋楼就赚钱的时代，已经过去了。