2022年房地产行业的并购：市场行为与非市场行为

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

一

临近春节，消息特别多。

1月17日，国家统计局发布了有关经济数据。

2021年全年国内生产总值达到114万亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。如果按美元和人民币汇率6.5换算，中国2021年114万亿的GDP，已经超过了美国同期GDP的四分之三。

当然，现在已经不是“赶英超美”的时代了。官方强调的是高质量发展。

1月17日，另一个大家关注的数据，是人口出生率的下降。2021年全国出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长为0.34‰。

人口出生率比2020年又下了一个台阶。人口增长已经接近负数，有关方面确实有必要拿出行之有效的办法来了。

二

房地产业内这两天关注点是房地产并购的进程。

网上传言的“9+11”会议后，优质房企的并购贷不计入三道红线的指标的说法，已经传遍了地产江湖。

1月12日，特殊时期的第一笔并购贷出炉。

招商蛇口30亿元并购票据于1月12日完成注册，募集资金将用于并购同为国企的上海地产的一个旧改项目。其中拟将 15 亿元用于包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式，15 亿元用于偿还公司的银行贷款。

这个“第一笔并购贷”的用途，引发了市场的关注。

原来并购贷，还可以这样用。

说到并购，不得不提恒大。

17日，恒大集团官方公众号宣布，截至2021年12月底恒大全国复工率92.9%，12月完成交楼37899套。根据计划，集团1月将交楼3万套。

将“保交楼”作为首要任务的恒大，资产处置也在进行中。

根据五矿信托的公告，五矿信托已经接盘了恒大在昆明和佛山的两家房地产公司。

1、从目前的发展态势看，房地产公司分化明显。银行金融机构和管理部门，对房企也是区别看待。毫无疑问，2022年将是一个并购大年。

2、2022年的房地产并购，既有市场的因素，也有非市场的因素。政策取向很重要。

3、管理层的目的，既要挤出房地产的泡沫，去金融化，又要维持房地产市场的平稳健康发展。

让房企瘦身是目的，让房企大面积躺平，不是本意。

2022年房地产市场总体要稳。为并购提供条件，也是房地产行业维稳的一部分。