让既得利益获得者回吐：化解房地产危机的钝刀心法

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

11月30日，中国社会科学院金融重点实验室主任刘煜辉在一个论坛上发表了“钝刀心法”的演讲。

1、     房地产是中国最大的一个系统性风险，弄得不好，很有可能造成链式的危机反应模式。

2、     怎样避免危机？化无序为有序。

3、     操作上，简单讲就是“钝刀心法”，把风险掰成碎片，然后一块一块地精准地喂到繁荣期每一个受益者的嘴里。也就是说一个都不能跑，每个人都含一份风险。系统性风险也就没有系统性的，风险的状态从无序的状态转化为有序，系统性风险的底线也就牢牢地守住了。从潜在的硬着陆的状态，转变成软着陆的现实。

这个演讲内容很简短，但却生动地解释了当前在运作中的化解房地产危机的策略。

1、     过去10年，中国房地产投资额从每年5.2万亿增长到14万亿，增长了3倍。年销售金额2020年达到17万亿，是10年前的3.3倍。

截止第三季度末，中国房地产人民币贷款余额达到51.4万亿。房企总负债超过85万亿。

这样规模的一个行业，如果出现大波动，系统性风险难以估量。房地产行业“减负债”、“去杠杆”，如何能操作下去，又不造成系统性风险，是一个难题。

2、     当前采取的策略很明显：让房地产繁荣期的既得利益获得者回吐。“一个都不能跑”。

——2021年恒大、华夏幸福等一系列爆雷企业，是激进发展的代价。企业瘦身或退场，是大结局。高杆杠的风险，企业要自己承担。企业老板也难以独善其身。

——房地产贷款集中度管理的两条红线，让金融机构的房地产贷款有了量化的控制线。房地产理财产品的投资者在2021年遭遇了大面积的风险。

——一手房和二手房的价格指导，以及限售年限等，让住宅的投资者难以套现。最终形成“房住不炒”的预期。

——房地产税的试点和立法推进，将最终让多套物业持有者付出持有成本。有利于房屋资源的配置。

3、2021年的年末，房地产行业充满“危机”。市场量价齐跌、企业裁员减薪、所有人似乎都“缺钱”、资产抛售行为不断……

大家都在猜测：2022年政策会否转向？银根是否会松动？

从管理层的操作方向看：现在距离化解房地产金融危机的目标，还有很长一段路。

房地产行业的瘦身和既得利益获得者的回吐，才刚刚开始。期待政策方向性的转变，不太现实。

2021年还剩下1个月了。大家做好过“紧日子”的准备。