土地市场调控进入深水区

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

近日，土地市场有一些“异动”。

8月6日，深圳宣布，为稳妥推进第二批居住用地集中挂牌交易组织工作，决定中止原定于8月9日出让的22宗地块，具体出让时间另行通告。

在竞买保证金都收了的情况下“中止”，实属罕见。

8月10日，天津宣布第二批集中供地延期，61宗地块最高限价将进行调整，溢价率不超15%。

8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100幅地块，“因故终止”。

……

重点城市土地出让的“反常”动作，让房地产圈明白了：“延迟出让”或“中止出让”，不是因为土地市场过冷，而是土地出让有了新规则、新要求，需要调整。

网上近日盛传有关部门的四点要求：

1、参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

2、建立有效的购地审查制度，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。参与土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

3、单宗住宅用地溢价率不得超15%。

4、在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加地价，可通过一次性合理报价、摇号，竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

上述内容暂时还未得到官方的正式确认。

然而，从天津等地发出的公告，已经间接证实了上述内容的真实性。

1、“稳地价”进入新阶段。土地出让不止有“集中供地”的要求，出让规则也面临重大调整。

上半年22城土地集中出让的结果，显然未达到管理层的预期。“稳地价”进入深水区，各地难以再用“名义地价”来做答案，需要实质性地改变出让规则。

显然，各地城市在土地出让上的“自由度”受到压缩。

2、房地产开发资质的重要性提升。

房地产开发资质，已经不止影响到企业信用和贷款融资，现在也影响到买地。

不久前，有关部门暂停审批房地产开发企业三级、四级资质，看样子，不是个孤立事件。

3、住宅用地溢价率不得超15%。

这个“硬指标”，在天津61宗土地延期出让的公告中已经得到确认。

竞配建等方式，也行不通了。

城市政府未来只能加强两方面工作：第一，认真研究，科学评估出让底价。第二，与开发商进行更多互动，摸准出让底价。溢价率不超15%，对土地买卖双方都是挑战。

4、“竞更高更优建筑品质”将有望成为下半年各地土地出让的亮点和创新点。难题在于标准如何制定。土地出让部门又要煞费苦心了。

5、在“稳地价”后，“房地联动”也将伴随而来。地价被控制住了，并不意味着开发商的利润提升。相反，随着“房价、地价联动机制”的建立，房地产开发的利润水平只有一个“降”字。

2021年，中国房地产的规则改变年。