恒大的无奈与选择

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月11日，地产股暴涨。

一切缘起于恒大。8月10日，中国恒大公告称，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。

市场上很快就传出了恒大正在接触的公司的名单。

8月11日的资本市场形成了奇观：恒大系股价在涨，传闻中的出手者的股价也在涨。

1、  进入2021年，恒大的传闻和消息一个接一个。

8月11日的公告，相当于恒大官方承认了“流动性不足”的严峻形势。

令人一声叹息。

为了回笼资金，恒大已经够拼。

年初就开始反季节促销，促销价令同行和竞争对手惊讶。截止7月底，中国恒大全年累计实现合约销售金额4005.6亿元，合约销售面积4844.9万平方米。按照中国恒大设定的2021年销售目标7500亿元来算，目前已完成年销售目标的53.4%。

从数据看，恒大通过快销，实现了计划中的资金回笼。但恒大还是缺钱。

房地产市场资管新规对恒大影响巨大。踩中三条红线，评级下降，再融资遭遇难局，令恒大这个巨无霸也陷入了周转困难。

2021年，高杠杆、高负债已经不是快速发展的前提，而是快速坍塌的根源。 

2、    恒大瘦身在所难免。

面对流动性不足，恒大选择了出售资产和权益。根据公告，恒大汽车和恒大物业的权益已经摆上了货架。

恒大在国内城市储备的项目和土地，也可能部分出售。

这情形有点像2017年的万达。经过瘦身后，万达度过一劫，平安过度。

恒大还是有家底的，根据恒大年报显示，截至2020年12月31日，恒大总土地储备项目798个，分布于中国234个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积2.31亿平方米，土地储备原值为人民币4901亿元。

另外恒大还拥有旧改项目100个，其中大湾区78个（深圳55个），太原8个，石家庄2个，郑州2个，其他城市10个。

3、    令人感叹的是，恒大多年来在多元化发展道路上的努力，并没有换来白花花的银子。

“恒大冰泉”没有做成农夫山泉，“房车宝”没有做成贝壳，“恒大汽车”则还在摇篮之中。

摊子大了，盈利水平也在下降。

作为恒大核心业务的地产板块，中国恒大2020年实现销售额7232亿元，销售回款6532亿元，营业额5072亿元，净利润314亿元。从数据看，利润率偏低。

2021年，在打折促销卖房中，恒大房地产开发的利润率将进一步下降。

4、 恒大的负债是多少？这是大家关心的问题。

根据中国恒大2020年的年报，总资产为23012亿元，净资产3504亿元，资产负债率76.7%，净负债率152.9%，有息负债7165亿元。

根据恒大的计划，要逐步降低有息负债。2021年6月30日下降到5900亿元以下，2022年6月30日下降到4500亿元以下，2023年6月30日下降到3500亿元以下。

当然，以上都是恒大向公众公开的数据。

至于恒大商票总额，各类战投总额以及应付未付款项的数额等等，还有未解之谜。

恒大事件，无疑给国内地产商上了深刻的一课。

5、    恒大作为国内的龙头房地产企业，一定会度过这一关。

这个事件已经不止是恒大自家的事情，涉及范围之广，影响之大，前所未有。

从“六稳六保”出发，恒大一定平安过关。