资本时代的龙头房企，不会变成黑天鹅

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

7月19日，受广发银行申请财产冻结影响，恒大的股债均出现大幅下跌。恒大物业收盘跌13.39%，中国恒大跌16.22%，恒大汽车跌19.4%。 

受恒大事件影响，7月19日A股和H股的上市房地产企业的股价纷纷走弱，形成了一个黑色星期一。

1、中国房地产已经全面进入资本时代。2020年全国房地产投资额超14万亿元，销售金额超17万亿元。这个规模不断扩张的行业，对资金的需求，是个无底洞。 

2021年，全国房地产贷款规模已超50万亿元，尽管2021年上半年房地产贷款增速同比降至10.3%的水平，但房贷规模仍在扩大。 

监管部门已经明确“防止房地产泡沫化、金融化”，在房地产信贷方面进行了全面收紧。 

在政策和市场的双向影响下，2021年房企不断爆出资金断裂的例子。华夏幸福、泰禾等，企业出现的逾期债务，令银行金融机构如惊弓之鸟。

2、中国房地产行业存在的另一个突出问题是：规模上去了，但预期利润却呈下降趋势。 

地价上升，建筑成本上升，人工成本上升，融资成本上升，楼价却受到多方制约。 

有规模，缺利润，成为龙头房企普遍面临的现实难题。 

追逐回报的资本市场对房地产业的预期已经发生了重大改变。 

除了中国平安仍矢志不渝对房地产开发项目保持信仰外，其他大型金融机构都进入了警觉阶段。

3、2021年，房地产调控的基调依然是“稳地价、稳房价、稳预期”。 

这个“三稳”，当然是“双向”的。既要防止过快上涨，也要防过快下跌。 

龙头房企的规模和影响，决定了其稳定的重要性。 

7月，网络上，各种消息和传言不断。但我仍相信：龙头房企将安然无恙地度过这一个难熬的季节。