房地产行业的规则改变年

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

进入7月，三条消息引人注目。

1、住房和城乡建设部房地产市场监管司发布《住房和城乡建设部房地产市场监管司关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》。

文件明确：为积极推进房地产开发企业资质审批制度改革，做好改革后续衔接工作，自2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。

2、7月2日国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。人口净流入的大城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款等。

3、各地房贷利率持续上升。以广州为例，2021年房贷利率已经是第4次上涨，二套房贷利率逼近“6”。

看完这几条消息，令人对下半年的房地产市场走势，有了新的认识。

（一）2021年是房地产行业的规则改变年。

百年庆典之后，“十四五”开局第一年，新规则仍将陆续有来。

大家数数看，这一年已经来了多少新规则了：

——银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

——重点城市的土地集中供应制度。

——土地出让金将改为税务部门征收。

——深圳、广州的 “价格指导”。

——加快发展保障性租赁住房。

……

值得关注的是，中心城市的“十四五”规划和到2035年的规划发展纲要，普遍对城市的住房制度、住房供应结构进行了重新设计。这将对房地产市场产生重大影响。

 “十四五”期间，还有一个悬念，就是住宅的房地产税如何落地的问题。海南、深圳的开征试点，似乎已经条件成熟。

房地产税的每一小步，都刺激着大众的神经。

（二）房地产开发商，在2021年是“稳”字当头。

既然银根收紧了，政策上又是“稳地价、稳房价、稳预期”，开发商也只有“平稳发展”一种策略可以选择了。

2021年，对开发商的挑战很多。

除了规则改变外，还有一个重大挑战是：成本在持续上升。

土地成本、建筑材料成本、人工成本、资金成本都在上升。直接的影响是房地产开发的利润率在下降。

（三）2021年，开发商要有所为，有所不为。

2021年，开发商除了做好产品、扩大融资、拓展市场外，更重要的要结合国家的发展大局。什么可为，什么不可为，要有清醒的认识。

新时期，房地产开发商要争取当华为，避免当滴滴。