开发商的“马甲”与土地出让的政策

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

连雨不知春去，一晴方觉夏深。

在不经意间，已到5月。

过去的一周，可以说是房地产界的“土地周”。广州、重庆、无锡和扬州分别举行了2021年的首次土地集中出让。

1、政策影响下的地价。近期房地产市场调控压力较大的广州，率先出让48宗土地，成交42宗，总成交金额达到906亿。土地溢价率控制在14.58%。

与之形成鲜明对比的是，重庆46宗地块全部成交，总成交金额635亿元，平均溢价率高达43%。

2、广州这次土地集中出让，“高潮”在摇号阶段。

广州这次土地出让，没有采取“限房价、竞地价”的方式，而是采取了“最高土地限价 竞配建 摇号”的方式。结果，4个地块进入摇号。

最热门的黄埔地块，有华润、龙湖、中交、中海、越秀、天健集团、龙光等34家房企，出动超320个马甲参与摇号。光保证金就近1300亿。根据媒体报道，中海地产出动了60个马甲，而幸运中标的深振业有6个马甲。

“马甲”围地，当然无公平可言。影响也相当负面。

开发商出动了如此庞大的“马甲”来围地，说明土地出让规则仍有待完善。

无锡市早在3月5日就出台了有关规定，杜绝了“马甲”围地的做法，否则一年内禁入无锡市场。

这个规定，值得各地去学习。

3、为预防“地王”出现，为了有效构建地价和房价的联动机制，各地在土地出让的规则上下足了功夫。

然而，“限房价、竞地价”的方式，将有可能在未来形成房价倒挂。深圳排队“代持炒房”就是好的例子。

“最高土地限价 竞配建 摇号”的方式，虽然在未来的房价上没有留手尾，但在出让的公平性和合理性上，还需继续深化。最高限价和最大配建的标准的确定，更要经得起推敲。

特殊时期的土地出让规则，一道难解的题。