投资长租公寓，非傻即骗？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

1月8日，已经有较长一段时间保持低调的SOHO中国董事会主席潘石屹突然上了地产新闻榜。

原因是潘石屹对长租公寓放炮。他表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。

潘石屹还说明了理由：办公楼的出租回报率超过3%，公寓的回报率大概是1%，银行的贷款利率至少是4%-5%。长租公寓的商业模式并不成立。

潘石屹说的，当然是一家之言。然而，包括万科、龙湖等大型龙头房企，仍在积极布局长租公寓。难道大家都没算好账吗？

1、投资长租公寓，短期内注定是无利可图的行当。

地价、楼价和建造成本，都处于历史高位。租金回报率不高，基本上不超过3%

企业从事房屋租赁业务，还要缴纳高达12%的房产税、增值税、企业所得税等等。

即使政策鼓励，减免或降低房地产税，出租物业的收益都不高。甚至不能覆盖房屋建造的财务成本。

2、为什么那么多企业还在布局长租公寓？

主要原因是两点：第一，政策鼓励。中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设。央行也表示，要完善金融支持住房租赁政策体系。

第二，租赁房市场客户需求大。有关研究数据显示，大城市人口持续流入，将成为大趋势。到2022年，中国租赁人口将达2.45 亿。

在大城市买不起房，通过租房来解决住房问题。租赁房市场的客户需求引发了投资热潮。

3、长租公寓的未来，将取决于三点：

——城市租赁者收入水平的增加。倘经济面向好，收入水平不断提高。长租公寓将有望摆脱低回报的困局。

——房价水平。房屋租售比，当前处于一个非正常的值。租金短期上升的可能不大，未来有可能将是公寓售价的回调。

——金融支持住房租赁政策的落实。

无疑，长租公寓不是一门短期赚快钱的生意。长租公寓需要长期经营。

长租公寓要长期做下去，需要金融支持政策的落地，需要金融创新。

2021年的长租公寓，并不容易。