房地产项目跟投，已经变成鸡肋

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

网传，绿地即将启动跟投制度，并且是强制性跟投，引发了业界的关注。

作为一家国企，绿地在2017年曾出台过《房地产项目跟投试点管理办法》。当年，绿地拟选取部分市场化竞拍的销售型房地产项目，试点项目跟投管理办法。跟投人通过有限合伙企业进行投资，资金由跟投人自行筹集。每个项目中，跟投人合计持股不得超过10%，单个跟投人持股不得超过1%。跟投人的损益与项目IRR挂钩，不设本金保障和收益保证机制。

最后，这个方案并没有实施，不了了之。恐怕主要是跟国企的操作难度有关。

在2020年的年底，绿地再次“旧话重提”，结果难料。

然而，从市场的发展阶段看，跟投已经越来越演变成鸡肋。

1、     在房地产的上升阶段，跟投不但是一种有效的管理机制，更是一种激励措施。

碧桂园在2012年，就率先启动了“成就共享”的激励计划。根据媒体披露的数据，碧桂园早期有319个项目引入合伙人制度，跟投年化自有资金收益率约为65%。

可以认为，碧桂园在市场上升阶段采取的项目跟投，取得了很好的效果。利益捆绑后，碧桂园业绩攀升到行业龙头位置。

职业团队也在跟投中，获得了良好的回报。

然而，碧桂园成功了，其他企业采用“跟投”，效果却普遍不显著。主要原因在于：碧桂园更偏向于是地产商，而不是房产商。跟投，可以有效分享土地的价值转移。

2、     在市场波动和下行阶段，房地产项目跟投却变成一件很尴尬的事情。

第一，   地价和楼价持续飙升的阶段已经过去。土地往往通过公开市场获得，项目盈利空间已经不大。有的项目，甚至会出现亏本。

第二，   项目开发成本越来越高。职业经理人跟投的资金变得微不足道。

第三，   波动的市场，特别处于微妙的阶段，需要开发商作总体战略取舍，而不是局限于项目运作。类似恒大9月75折全国楼盘促销的举动，对单个项目盈亏将产生重大影响。

第四，   伴随着房地产市场运作的规范，职业经理人的作用和影响在降低。跟投的意义也发生了重大改变。

3、     回过头来看绿地即将推出的“跟投”，确实很难令人看好。又是国企，又将面临市场的波动，操作难度极高。

新时期，新阶段，房地产项目管理需要有新的模式。