天猫好房，80万套房子能卖掉多少？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

立冬。

各地气温骤然变冷。日夜温差变大，考验人的应对能力。

在寒潮中，最热的地方，不是海南岛，是网上的电商。

2020年的“双11”，比往年来得更早一些。今年电商平台成交额创历史新高，将没有悬念。

在电商的带动下，各行各业，线上线下，都掀起了打折促销热潮。

11月，本没有节日，但因为“双11“，成为了全民购物节。

双11，本来和房地产营销没有太大关系。

由于天猫的高调介入，一切改变了。2020年的双11，天猫把触角伸向了房地产，把房子装入了购物车。

11月来临前，天猫一口气上架全国200多个城市的3000多个楼盘，80万套房子。形成了历史上，规模最大的房子网上销售。

天猫卖房子，还是天猫传统的套路：

第一，   特价房开路，以吸引购房者。据宣传资料，单套最大优惠达100万。

第二，   平台补贴。烧钱抢客户。“百亿大补贴”、“1分钱抢房”、“不止5折”等醒目字眼，吸引着大家的眼球。（注：如果是线下如此广告，楼盘早就会被有关部门查处。天猫好房的线上宣传，暂时还是个管理盲区）。

第三，   线上发放优惠券。线上买11.11的优惠券，线下可以优惠购房款等。

熟悉网上购物的朋友，对以上几招，都是似曾相识。

这样的招数，用以卖房，到底有多大吸引力？

答案是：吸引力并不大。

双11，天猫好房的80万套房子，能卖掉1%，就算好成绩了。

1、     房子的一个显著特点，是地球上没有完全相同的两套物业。地球上的每一套房子，如同地球上的每一个人，都是独一无二的。房地产的销售，完全通过线上完成销售，是不可想象的。线上、线下的联通和服务，是必须的。天猫也好，京东也好，这类大平台，可以杀死很多行业的中间环节，但杀不死房地产的传统中介。

2、     天猫好房，颠覆的是房地产营销中的推广方式，而不是中介模式。天猫好房，最终将发展为“大媒体”，而不是“大中介”。

若干年前，房天下也探索过成为网上的大中介平台。结果，还是回到了“大媒体”的原点。

3、     中国房地产市场，行业的集中度逐年提高。大开发商垄断的市场，游戏规则也在发生改变。

大开发商，完全可以开辟自己个性化的网络销售平台，可以开自己公司的购房app。恒大在2020年的两次大规模促销行动，就是在自家的平台上实施的。

大型龙头房企80万套房子扎堆在阿里好房上，让消费者挑选，大家比拼折扣和价格优惠，实在令人看不出有什么特别的好处。

4、     需要指出的是，当前房地产开发的利润率在逐年下降。龙头房企的净利率普遍已经降到16%以下。开发商楼盘很难给出很大的折扣。

5、     房地产开发和房地产销售，有很深的行业潜规则。线下中介、线下渠道拿到的折扣，远远比2020年“双11”阿里好房的折扣大。这也是阿里好房当不成中介的主要原因。

——阿里好房推出的80万套房子的史上最大规模的网络售房，更大的作用在于宣传和推广，并不是成交。

——阿里好房，短期并不会抢走传统房地产中介的饭碗。互联网颠覆传统，天天都在发生。未来有待观察。

——如果无法打破中国房地产销售的潜规则，阿里好房就注定难以取得理想的销售业绩。