稳楼价，首先要稳住二手房市场

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

进入2019年，大城市房价持续松动。投资客离场，有钱人观望，豪宅越来越难卖。

二手楼的房价不稳，成为现实问题。

北上广深的二手房市场，从2017年的年底就开始萧条，“量价齐缩”，比一手房市场更早进入冬季。

2018年广州二手房成交量为120391套，1141.52万平方米。其中住宅成交102384套，882.49万平方米。

这个数据，对比2017全年广州二手住宅成交134957套，1168.02万平方米。同比下降达到24%。

在“量缩”的同时，二手房价格大约下降了10%左右。

二手中介公司广州链家公布的数字表明，其促成成交的二手住宅套均价格约为235.7万元/套。

2019年，要维持楼价稳定，地方政府首先要激活二手房市场。

1、    由于各项政策的约束（例如，严格的限购政策），二手房市场需求被抑制。

2、    二手房交易的税费过重，加大了购房者的负担，二手房市场的流动性受到很大的制约。

3、    购买二手房，受到按揭收紧和利率提升的影响，杠杠率不高。

4、    二手房市场“冻结”，直接影响了改善性购房的需求。一手房地产市场难以放量。

多年以来，各级政府把控制房价的重点，聚焦在新建住房上。

事实上，在房地产市场发展比较成熟的北上广深等城市，二手房市场比一手房市场的份额还要大。以广州为例，2018年二手住宅成交102384套，而一手房住宅成交仅76056套。

2019年，要稳房价，首先要稳二手房市场。

从上面分析，我们可以看到，大城市不是没有需求，而是受到限制太多。地方政府只要在“限购松动”、”税费减免“、“金融支持”、“购房入户”等方面，稍稍动作，楼价就会企稳。

中国的房地产，未来的重心还是中心城市的房地产。

每一次楼价回调，其实都是购入的机会。