2018，广东“三旧”改造将迎来里程碑式的一年

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

4月4日, 广东省国土资源厅颁布了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。

这份文件，对广东地区城市建设和“三旧”改造，影响深远。

1、广东地区“三旧”改造始于2009年，当时定的时间为三年。到了2018年，政府推行“三旧”改造的决心越来越大。将文件适用时间定为五年，并且在“三旧”改造的关键点上，作出了清晰的、突破性的规定。可以预期，2018年广东“三旧”改造，将迎来里程碑式的一年。

2、“三旧”改造的核心问题是供地方式。文件中规定，涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。

 在“三旧”改造的文件里，清清楚楚地规定可以协议出让，这在历史上是第一次。

“三旧”改造的参与者，可以安心了。因为虽然是按“市场价”出让，毕竟是协议出让。排除了竞争者，成本变得可控了。大家的积极性必然提高。这一条规定，将大大加速广东地区“三旧”改造项目的进程。

旧村庄改造的供地方式更明确了。鼓励农村集体经济组织进行改造或合作改造。土地可以直接出让给村集体经济组织或其全资公司、合作公司或者双方约定，作为开发建设单位的一方。

这条规定，为旧村庄改造开启了绿色通道。社会资本进入旧村庄改造，原来担心的开发改造过程中，“村主导”、“村制约”等问题已经彻底解决。

3、对“三旧”改造的主体认定的新办法，扩大了“三旧”改造的适用范围，给手续不完善的土地和流转的土地的土地权利人（包括受让人、承租人）以“改造主体”的名份。这项举措，为那些“不是地主，又是地主（控制人）”土地的三旧改造项目扫清了障碍。

4、广东省新的“三旧”改造文件的颁布，带给我们三个启示：

（1）  广东“三旧”改造已经升级为省级战略，支持力度空前。从改造时机看，越早改造越有利。从2009年开始的广东“三旧”改造，突显了一条规律：越早改造，适用的政策越优惠。2018年，是值得抓住机遇的一年。

（2）  土地是财富之母。无论是旧村庄改造，还是产业用地的升级改造，无论是租地还是购买的土地使用权，无论是自行改造，还是交由政府收储，土地权利人在“三旧”改造过程中，都能充分享受到改造后的收益。

（3）  广东“三旧”改造已经逐步规范化和市场化。政府审批和管理项目逐步规范化。社会资金进入“三旧”改造的通道已经打开。“关系”因素在“三旧”改造过程中，虽然还是很重要，但已经不是唯一的决定性的因素。

广东地区市场化的“三旧”改造时代已经到来。