赵卓文：如不调控，广州楼价现已超2万元/平方米

来源：南方都市报     2016年12月28日        版次：GS10    作者：何羽

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    国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏作家，广东省房地产行业协会理事、专家咨询委员会委员，广州市房地产行业协会专家委员。

    十余本著作，500多篇论文，足以体现赵卓文对中国房地产行业研究之深和透。

    从业20多年来，他主持国内超过20个城市和地区、300多个房地产项目的研究、策划、营销和开发工作，丰富的实战经验让他保持着敏锐的洞察力和准确的判断力。

    对于2016年上演的土拍大戏，赵卓文毫不吃惊，他反而觉得开发商在广州拿地已很理性；明年，广州无论是地价还是房价，都将呈现不错的态势。

    开发商的盈利水平呈下降趋势

    “目前已进入存量用地发展阶段，事实上，开发商在广州拿地还算理性。”对于前几个月上演的广州土拍大戏，赵卓文如是评价。

    2016年广州土地成交价格远远超出了业界预期。面粉比面包贵，已经不是个案，成为普遍现象。开发商之所以高价抢地，赵卓文称，这是因为看好广州土地的潜力和房价的空间。

    他说，从广州的基准地价看，2015年一类住宅用地基准地价比2012年上升1 .5倍，最高为23696元/平方米，预计2018年的基准地价对比2015年涨幅会收窄。

    多年来，广州“高地价”不败，然而，开发商的成本不断上升，盈利水平却呈下降趋势。据统计，中国A股上市房企2013年净利润为13 .38%，20 14年为1 1 .8 3 %，2 0 1 5年是9 .32%，2016年下降到9%以下。“通过竞拍拿地，是开发商无奈的选择。包括一些大型上市企业，在广州的土地储备都呈枯竭状态。”赵卓文如是说。

    “如不调控，楼价现在已超2万元/平方米”

    “广州房地产下一步将是提升质量的阶段。2017年的成交量将较2016年有所回调，成交均价将在1.8万-2万元/平方米之间。”谈到广州房价，赵卓文表示，如无今年十一的调控政策，广州楼价现在已超2万元/平方米，现在广州房价在1 .6万- 1 .8万元/平方米之间徘徊，这已经是政府调控的结果。

    赵卓文分析，在四大一线城市中，广州房价之所以便宜，主要是三个因素起作用：一是市场比较多元化；二是较早实施限购；三是投资氛围较淡，自住购房占总成交的70 %。“如果问广州市房地产市场有什么特点的话，我的答案是新鲜、生猛。”

    赵卓文预计，“广州房地产正进入一个新阶段，呈现出四大特征：可开发的土地资源日渐稀缺；人口和产业不断集聚，房地产需求持续旺盛；房地产价值重构，中心区价格坚挺，周边热点地区价格补涨；市场分化和物业分化。”他认为，广州楼市至少还有10年以上的发展期。

    看好南沙、新黄埔

    不过，赵卓文也表示，中央经济工作会议已经明确了20 17年楼市的发展方向，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，未来政府将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抵制房地产泡沫，又防止大起大落。可以预期，明年广州房地产市场的投资行为将受到限制。从严的限购政策将持续，抑制“炒楼”的金融、财税政策将收紧。

    具体到广州各大区域、板块以及物业形态的发展态势，赵卓文认为广州中心城区的住宅类物业具有较大的空间和潜力；地铁沿线物业也将迎来发展契机；写字楼物业和商业物业则处于微妙的变化期，风险和机会共存。

    在限购的大背景下，不限购的公寓近年来受到了不少投资者的青睐。对此，赵卓文认为公寓物业具有长线潜力，“广州公寓市场空间还很广阔”。另外，他还看好热点地区如南沙自贸区、新黄埔区的发展，因为这些区域具有产业集聚效应，呈现出产城联动的优势。

    他对消费者提出了四点建议：未来5年守住广州中心区物业；最贵的就是最便宜的；关注“潜力股”区域；转变投资观念。

    采写：南都记者何羽

    精彩语录

    如果问广州市房地产市场有什么特点的话，我的答案是新鲜、生猛。

    广州房地产下一步将是提升质量的阶段。