保障房建设需穿新鞋走新路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司）

央行公布的最新数据显示，保障性住房的贷款余额已达到1.5万亿元。

在楼市急升的2011年，国家启动了1000万套保障房的建设计划，并规划在“十二五”期间建设3600万套保障房。保障房建设一度成为民生工程重点，甚至成为地方的政治任务。

虽然由于各种因素影响，3600万套保障房并未如期建成，但地方政府在保障房的投入却逐年增加。广州2015-2016年就计划建设8个保障房项目，总投资达113.65亿元。

政府保障房的贷款余额逐年增加，是一个必然趋势。根据当前的政策，保障房的主体是公租房。这意味着，传统的保障房建设模式，已经不合时宜。

当前有三大困局：

第一，            公租房只租不售，建设资金年年投入，地方政府债务年年增加，资产缺乏流动性。2015年保障房贷款余额达1.5万亿元或许会触动有关方面的改革思考。

第二，            保障房建设缺乏经营理念。资产经营、物业经营的理念缺乏。很多保障房小区，变成中低收入人群聚居的“穷人区”。一些廉租屋的租金收入，甚至支持不了物业维护费用，形成“建得起，养不起”的奇特局面。没有造血功能的物业，当然形成不了发展后劲。

第三，            用户满意度低。地方政府既要应付庞大的保障房建设任务，又要顾及投入资金和土地资源，大多选择在一些通达性不佳、配套设施不完善的地方建设保障房。结果形成住户满意度低，甚至出现保障房空置的尴尬局面。

进入2015年，中国房地产市场已经发生了重大变化，大部分城市和地区已由“供不应求”转为“供大于求”。保障房建设亟需调整思路，从建设模式、投融资模式到经营管理模式，都面临重大调整。

1、建设模式转变：从“建设”到“购买”

对城市房地产而言，稀缺、昂贵的是土地。北上广深等一线城市楼面地价均以万为单位计算，即使一些三四线城市，楼面地价也普遍超1000元/平方米。建造成本这些年虽有上升，但总体涨幅不大。开发商控制建筑成本的能力，远远强于政府的保障房建设单位。

在市场供大于求的背景下，购买商品房用作保障房，对政府是十分有利的事情。第一，政府可以把保障房用地按经营性用地出让，地价保住了。第二，避免了城市“穷人区”的出现，有利于社会和谐。第三，这部分商品房资产，更容易融资和流通，在市场价格上升时，还可享受升值的收益。第四，在当前很多项目“保本”，甚至“亏本”时，政府收购时机恰到好处，一方面低价入货，另一方面稳住了房地产市场。

2、投融资模式的转变：保障房REITS的推行

目前地方政府持有的保障房资产，已逾万亿规模。试点推行保障房REITS，已势在必行。然而，当前困局在于，保障房的资产缺乏经营性和升值潜力。

换一个思维看，如果由某一家私营开发商开发经营保障房项目。配套商业、配套车位、社区综合服务等的收益，是肯定可以赚到的。

政府机构和部门，最缺乏的就是资产经营的理念和思维。

3、保障房的三个转换机制

保障房建设，是民生工程，是政治任务。同时，我们应看到，保障房是时代性的、阶段性的产物。

保障房只是中国城市高速城市化进程中的阶段性产物。

从现实情况出发，当前需要做好三个转换机制：

（1）保障房的进入机制和退出机制。

（2）公租房与经济适用房的转换机制。（租转卖的机制）

（3）保障房与商品房的转换机制。