广州楼市的“新常态”和低预期

赵卓文

广州市国土房管局公布的数据显示，8月份广州全市一手商品住宅成交均价15369元/平方米，环比7月价格下跌1%，这是广州平均楼价连续第二个月的环比下跌。

成交量持续下跌，必然引发楼价调整。这是房地产市场发展的必然规律。

2014年，全国房地产市场迎来了多年来罕见的成交量萎缩。根据国家统计局数字，1-8月，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%。

广东商品房销售面积5055.01万平方米，同比下降11.8%。广州市十区新建商品房成交面积523.28万平方米，同比下降13.32%。其中，全市一手商品住宅网上签约面积513.84万㎡，同比下降27.83%。

广州作为国内一线房地产城市，2013-2014年出现了三高：地价创出了历史新高、楼价创出了历史新高，成交结构中，豪宅占比创出了历史新高。

在2014年经济增长放缓，“五限”政策尚未全面松绑，房贷资金收紧，市场信心动摇等多项因素的影响下，难以维持高位。

2014-2015年广州房地产市场面临阶段性调整，房地产市场的“新常态”将形成。

第一，广州楼市供应结构不合理，将面临痛苦的市场自我调整。低成交量将成为“常态”。

近年，广州十区土地价格、楼价急升，令发展商产品定位越来越高，广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大。当前广州在售一手商品住宅户均面积接近133平方米，户均面积144平方米以上大户型所占套数比例已超过供应量的28%，面积占比近五成。

一方面是市中心区楼盘高价格、高门槛，需求旺盛但供应不足，购买力也不足，另一方面，郊区盘“天量”供应，相对低价、低门槛但需求不旺。目前广州这种楼市供应结构的失衡，令楼市成交量难以放大。广州房地产市场2013年成交总金额仅为1555亿元，广州楼市客观上已是“小市场”。

第二，地价、房价增长放缓，行业盈利水平下降。低增长将成为新常态。

地价年均20%-30%的速度上升，房价年均10%-15%的速度增长。这样的增长速度将成为过去。

值得关注的是，在这一轮楼市调整中，广州中心区楼价依然坚挺，在全市成交均价微跌的背景下，8月楼价环比7月上涨的区就有越秀、荔湾、白云和天河。广州12个行政区域中，8月楼价环比上升的达到7个。广州原十区一手住宅网签价达到17117元/平方米，同比上涨6.7%。广州十区成交量达到41.30万平方米，环比上升为5.3%。

通过数据分析可以认为，广州原十区仍然处于“量价齐升”阶段。

第三，“供不应求”让位于阶段性的“供过于求”，促销成为新常态

未来几年的楼市，将一改“单边上升”的态势，代以波动的形态为主。

第四，任何类型物业都可能“饱和过量”， “风险”成为新常态。

广州的商业物业和写字楼物业的市场供求关系在2014年将彻底逆转。大量写字楼和商业物业租售比失衡，很多甲级写字楼年租金回报率已降至5%以下，不少商业物业年租金回报率不到3%。广州CBD珠江新城甲级写字楼空置率已超过20%。写字楼和商业物业的投资风险正在加大。

房地产行业传统的销售旺季“金九银十”已经到来，广州楼市的成交量依然没有起色。市场表现非常胶着。要打破当前的僵局，各方应调低对房地产市场的预期。

“新常态”下，地方政府需调低对房地产市场的预期。

第一，              调低对地价的预期。广州地价在2013和2014年第一季度创出了历史新高。广钢新城超过2万元/平方米，南洲路3.4万元/平方米，金融城接近2万元/平方米等“地王”的出现，令土地市场透支了未来几年的潜力。这种高地价没有持续性。

第二，              调低对政策的预期。当前，对广州取消限购或松动限购的呼声很高。广州确实也到了考虑差别性限购的时候了。然而，政策调整会造成对楼价和供应结构的重大影响，政府应立足于长效机制的构建，避免短期行为。

“新常态”下，发展商需要调低对楼价和利润的预期。通过合理的价格调整和年末促销，将能拉升广州楼市的成交量，提振楼市信心，避免广州楼市走出“量缩价稳，以价换量，量价齐跌”的三部曲。

“新常态”下，普通个体投资者通过购房来进行资产保值增值，难度将越来越大。降低对中心区物业降价的预期，把握购房机会的能力就会提升。

广州房地产市场基本面仍然平稳健康，拐点未至，但市场面临深度调整。只有各方降低预期，作出积极的让步，楼市才能走向新的平衡。