广州土地管理进入“从严”新阶段

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

    日前公布的穗府办〔2014〕12号文《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，发出了明显信号：广州土地管理进入“从严”新阶段。

一、对土地闲置的处理力度明显加大。

1、对土地闲置的认定标准和闲置费的计算标准作了明确的规定。

2、明确了由于政府及其有关部门行为原因造成开工延迟的闲置土地的处理。这方面规定非常细致。“因政府或政府有关部门的行为造成开工延迟的，用地单位应在得知相关情况1个月内向国土房管部门提供说明材料，由原签订出让合同的国土房管部门与用地单位协商，可选择延长开工期限、政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权等方式处置。”

政府非常有自信，“选择协议有偿收回国有建设用地使用权的，经与签订出让合同国土房管部门同级的财政评审核定前期投入和利息后，由同级财政安排资金以货币方式予以补偿”。这个退出机制的建立，具有很大的创新性。在政府文件中作这样的规定，会让外地投资者，就算对广州不熟识，和政府没有打过交道，也敢于到广州拿地了。

3、“明确闲置土地经批准延长开工期限用地增值地价计收标准。由于用地单位自身原因导致土地闲置，经批准延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，增值地价计收标准=土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额-原已缴交地价款。用地单位应当对延期开发用地的环境整治、农林种植等暂时利用负责。”

这一条规定，非常严厉。就算是政府及其有关部门原因造成土地闲置，政府也允许延期开工，但用地单位必须缴纳土地增值部分的费用。

这一条，是历史上广州政府第一次在正式文件中作出这样的规定，填补了以往法规文件的漏洞，意义非常重大。

广州作为一线中心城市，建设用地资源紧张，过去10年经营性土地价格平均年增15-20%。如果按照过去的做法，由于政府原因造成土地闲置，地主却坐享土地升值的好处，显失公平。

对闲置土地处理力度的加大，将令“囤地”行为成为过去时。也会令很多计划拿地王的单位三思而后行。

二、加强农村土地统筹管理

1、加快集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记发证工作，完成全市农村集体土地所有权确权登记发证工作，对已依法取得集体建设用地使用权和宅基地使用权的登记发证率达到90%以上。建立城乡统一的建设用地使用权登记规则，指导包括地表、地上、地下空间在内的建设用地使用权登记工作，确保登记规范有序，促进土地空间立体化利用。

这一条值得关注的是，“建立城乡统一的建设用地使用权登记规则，指导包括地表、地上、地下空间在内的建设用地使用权登记工作”。地下空间也进入管控范围。

2、明确村集体使用土地的供地方式。

3、明确宅基地供应标准。在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，经村民会议讨论决定，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的建设用地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设公寓式住宅。新批准的村民住宅建筑面积不得超过 280平方米，建设用地面积按平原地区80平方米以下、丘陵地区120平方米以下、山区150平方米以下执行。

这种“一户一宅”的面积规定，可以有效防范农村建设用地上的村民住宅用地面积的盲目扩大。

4、建立宅基地退出和激励机制。“已有宅基地的村民申请新建住宅(含公寓式住宅)的，应与所在村民委员会(或村集体经济组织)签订旧宅基地退出合同，约定未按时退回旧宅基地的违约责任，确保按期拆除旧房。尚有留用地指标的，鼓励村集体经济组织在符合规划前提下，向国土房管部门申请将成片的闲置、低效宅基地用地改为村经济发展留用地，原产权人可按宅基地基底面积折算成股份，获得村经济发展用地的经营收益分成。”

还是强调“一户一宅”，但保护退出人的权益。

5、加强集体建设用地闲置处理。“流转后的集体建设用地因用地单位自身原因闲置的，由集体经济组织按照流转合同收回或参照国有闲置土地处理办法收取土地闲置费，专项用于镇(街道)、村公共设施和公益事业建设。”

6、探索并推进集体建设用地使用权依法流转。但对如何流转，流转对象等，还没有明确规定。

三、、规范土地供应

值得关注的，有以下几条：

1、工业用地可结合产业类型和产业生命周期弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估，再视情况有偿续期或收回土地使用权。

2、商品住宅用地和一般商业服务业用地不得设定竞买资格要求。

3、公开出让的起始价原则上为公开出让的底价，不得低于相应地段相应用途级别基准地价，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

4、明确协议出让范围。不须公开出让且同一地块只有1个意向用地者的，可采取协议方式出让。具体包括：

　　1）．非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

　　2）．符合我市“三旧”改造政策并可以协议方式供地的项目。

　　3）．企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房项目用地。

5、明确土地价款支付时限。以协议出让和公开出让方式取得用地的项目，用地单位应在签订出让合同之日起30日内缴清土地出让金；土地出让起始价格超过10亿元(县级市为5亿元)的项目可分两期支付土地出让金，首期土地出让金缴纳比例不低于50%，并应在签订出让合同之日起30日内付清，余款1年内付清。分期支付土地出让金的，应按照合同约定支付首期土地出让金之日的中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息。

6、规范临时用地用途管理。只有建设项目施工和地质勘查需要方可使用临时用地。

四、强化建设用地供后监管

值得关注的，有以下几条：

1、用地单位应在土地出让合同约定日期前缴交土地出让金及相应利息，超过约定日期缴交的，应按约定计收违约金。用地单位未缴清土地出让金本金及违约金、利息的，不得办理国有土地使用证、商品房预售许可证，不得进行房屋确权登记。

2、明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。

3、明确工业用地配套用途超面积的土地出让金。工业用地中配套行政办公及生活服务设施原则上不超过项目总用地面积的7%或总建筑面积的14%；经规划批准超过项目总用地面积7%或总建筑面积14%的部分，需收取土地出让金，两者都超过时按高者收取土地出让金。在2010年6月30日前已出让或已确权的面积，不再追收土地出让金。

4、明确历史上供而未用且与现行规划不符土地的处理。历史上批而未用的土地与现行土地利用总体规划、城市规划不符的，可由原签订出让合同的国土房管部门与用地单位协商，给予用地单位前期投入货币补偿后解除出让合同并纳入政府储备，补偿资金纳入土地储备成本。对现行土地利用总体规划确定为农用地、用地单位同意按农用地保留使用的，用地单位应与国土房管部门签订出让合同变更协议并约定严格按现行规划使用，如今后具备开发条件再实施开发建设。