发展商面临“四大利空”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

上周，在湖南连续跑了邵阳、株洲和常德几座城市。初夏的天气极不稳定，一路上遭遇了多场暴雨。

周一回到广州，依然是雷暴雨。

当前的房地产市场，又走到了极为关键的时期。湖南的几座城市的房地产销售量，在今年第一季度，同比上年都萎缩了20%左右。

市场收缩20%，似乎已是全国城市房地产萎缩的常规量，并且延续了一个季度。从时间长度来看，已不能简单用“春节因素”来解释“冷”的原因了。

发展商们有点按捺不住，开始在一些楼盘尝试“降价促销”，特别是在一些楼价畸高的地区的楼盘。

发展商面临四大利空：

1、国内银行收紧了房地产开发贷款和按揭房贷。直接造成开发商开发资金紧张和需求收缩。

2、房产税山雨欲来风满楼。3年内完成房屋登记并联网，令不少公务员群体抛售物业。至少在短期内，反腐工作的深入，令很多城市的主要购买力之一的“红领一旅”（公务员）的购房需求将大大下降。

房产税倒逼多套物业持有者“不进反退”，将令国内高端物业市场销售遭遇难题。

3、土地增值税清算工作将令开发商2014年“出血”。多年来，房地产业内的潜规划是：土地增值税延后交纳。这令不少开发商可以“借鸡生蛋”，不断扩张发展。

2014年，中国GDP增速减缓明显。地方政府负债高，地方财政收入增速下降，将有更多的理由和动力来征收清算土地增值税。

倘土地增值税从严从快清算增收，开发商很多貌似“高利润”的项目，将变成利润平平的项目。更重要的是，2014年发展商将为过去多年累积下来未缴的土地增值税“埋单”。发展商手头的流动资金将比往年收紧。

4、市场“供大于求”的销售压力。除了京、沪、穗等少数一线城市外，目前国内大多数城市的房地产市场已经发生了供求逆转。“供大于求”成为常态。2014年的房地产销售将是3年来最困难的一年。

2014年，开发商的楼盘促销动力，将会越来越大。