2014广州土地供应充足，楼市供求矛盾有望逆转

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

广州市国土房管局近日公布了2014年土地供应计划。根据计划，广州全年供地达到297宗，2145万平方米，其中商品住宅供地72宗，526万平方米，保障性住房供地24宗，139万平方米，商服用地104宗，509万平方米。

2014年广州土地供应的总宗数和总面积，均创出三年来的“新高”，远远超出市场预期。六个方面值得关注。

第一，2014年广州经营性土地供应充足。总计划出让经营性土地面积达1035万平方米，其中商品住宅达到526万平方米，同比2013年的450万平方米有显著提高。这充分体现了广州政府力图通过扩大土地供应来影响市场预期、平抑房价的决心。

2013-2014年，国内一线城市经营性土地价格快速上涨，“地王”频出，给楼价上涨带来了巨大压力。广州政府动用了“五限”（限购、限贷、限价、限售、限签）的强烈干预措施，才把2013年广州新建住宅的成交均价控制为13100元/平方米，完成房价年度控制目标。

2014年广州全市计划供应住宅用地（包括保障性住房用地）可实现总住宅建筑面积约为1624万平方米。2013年广州全市实现新建商品住宅交易量约为738万平方米。按照2013年销售量计算，可供消化约2.2年。这将大大影响市场预期。

第二，商服用地供地达104宗，共509万平方米。供地宗数已经连续4年超过商品住宅用地宗数。这充分体现了当前广州作为国内一线城市商业、办公、酒店类物业价值不断上升的事实。同时，大力发展现代服务业和强调项目经营性，已成为地方政府的诉求。2014年，备受关注的金融城，就有9宗地块列入计划，总建筑面积超100万平方米。预计2014年广州商服用地出让仍将火爆，但也要预防未来物业供大于求的潜在风险。

第三，市中心六区土地比重加大，将影响中心区住宅价格上升预期。

近年来“一地难求”、处处是“地王”，栋栋皆豪宅的中心六区，2014年土地供应相对充足，计划有25宗土地，136万平方米的供应量，占全市总量的26%。其中广钢新城11个地块，用地面积将达到38万平方米，建筑面积198万平方米，将成为广佛地区的新热点。

第四，城市重点功能区的土地出让成为重点。2014年广州土地供应的热点和焦点将在金融城、南站、广钢新城等城市重点功能区。可以预见，未来3-5年，这些区域将发展成为广州房地产市场的热点。

第五，保障房用地供应得到保障。2014年，广州保障房用地供应达24宗，139万平方米，总建筑面积达到262万平方米。另外，2014年广州还将继续坚持“限地价竞配保障性住房”的方式。未来几年广州保障房的建设将得到保证。

第六，马年刚到，2014年广州土地供应计划就公布，比以往年份都要来得更早。2013年广州土地出让金收入大幅增长，全市收入838亿元，增长115.2%，其中市本级收入449.8亿元，增长102%。可以预期，布局更早的2014年广州土地市场，政府的出让金收入将再创新高。

发挥市场机制的作用，通过扩大土地供应，来平衡楼市供求矛盾，降低楼价上升预期，无疑比通过行政干预来抑制需求更为有效。广州加大土地供应，倘能再坚持2-3年，楼市的供求矛盾将有望逆转。

由于得到明确的土地供应信息，发展商将降低“抢地”的冲动，有利于抑制“地王”的出现。广州消费者也将看清形势，而无需受“地荒楼荒”宣传的影响而仓促在高位入市。

2014年广州政府扩大土地供应，有望创出“三赢”的局面。