“刚需”并没有想象中的大

——一线城市房地产开发的机会与盲点

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

回归一线城市，成为很多品牌开发商的口号。

连一向擅长于二、三线城市房地产开发的碧桂园、恒大这样的企业，都在积极地回一线城市寻找开发项目。

一线城市为何引起开发商的青睐？

原因一：一线城市土地资源稀缺。土地资源稀缺，引起土地价格快速上升。2013年，广州“地王”达到34000元/平方米（楼面地价）。北京更是创出了72000元/平方米的“地王”。北上广深四座城市，2013年土地出让金总额就超过5000亿。初步测算，政府公开出让的土地价格，每年增幅超过20%。开发商拿下项目，即可享受土地增值的收益。

原因二：一线城市人口不断积聚，城市规模扩大带来对房地产的巨大需求。北京和上海近年人口增加，每年都超过50万人，广州每年人口增加也超过30万人。中心城市人口越来越密集，交通越来越拥挤，规模一直还在扩大。直到三中全会决定中，才明确“要抑制大城市规模”。多年来，对大城市发展规模的放任，让房地产需求节节上升。这与三、四线城市形成了鲜明的对比。

原因三：一线城市资金充裕，投资气氛浓厚。以广州为例，各类存款接近3万亿元，房地产的年销售额才1500亿左右（一手），大量资金需要寻找出路。商品住宅实行了“限购”，又让“公寓”类的产品成为近年的热销品种。

原因四 ：一线城市的高端物业需求旺盛，有利于开发商拉升品质与价格。

房地产开发商发现，一线城市的有钱人是越贵越买，高端需求是一直没有得到充分满足。

原因五：一线城市商业、写字楼正迎来“更新换代”期。只要投入够大，产品够新，可以获得市场的高度认同。

2014年国内一线城市房地产虽然机会良多，但投资盲区和盲点也不少。

一．             一线城市“地王”处于历史性高位，投资风险很大。

以2013年广州南洲路“地王”为例子，地价达到34000元/平方米（楼面地价），如果项目开发周期为3年，资金成本按10%计算，这个项目光土地的利息就超过10000元/平方米，再加上建筑费用，有关税费，楼价卖50000元/平方米还要亏本。现在项目周边楼价普遍才2-3万元/平方米，豪无疑问，地王项目非要卖出一个“鹤立鸡群”的价格不可，压力不小。

二、一线城市的城市格局和新一轮发展思路在调整中，商业项目发展前景具有很大的不确定性。

再考虑到目前一线城市的商业普遍过量，电商又在冲击传统商业。商业项目开发并非遍地是黄金。

三、一线城市的“刚需”并不象想象中的大。目前，一线城市楼价已经创出了新高，2013年一手住宅的真实楼价普遍涨20%以上。一般的工薪一族已经逐步失去了商品房的购买能力。“刚需”并没有想象中的大。本届政府倡导“长效机制”，到2020年保障房的覆盖率要达到20%，必然进一步压缩“刚需”的空间。

从发展预期看，未来几年，国内一线城市的“刚需”增长有限。

四、未来几年政策影响巨大。

除了房地产调控政策的影响，“房产税”、“遗产税”等等也是笼罩在一线城市房地产上空的乌云。未来几年，一线城市房地产市场也将波动加大。

2014和2015年，一线城市房地产市场的短期走势良好。2016年后，不确定性将加大。