2014，广州取消限购的时机未到

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

广州的媒体，今天均引述市国土房管局领导的话，“广州明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。”广州更有报纸将“广州将取消限价、限购”作为今天报纸的头版头条。

2013年即将过去。2013年，是房地产行业很不正常的一年。

广州房地产市场呈现四大特征：

1、地价、房价、租金非理性上升。房地产市场量价齐升，一手住宅售价平均上涨近20%，二手住宅平均上涨17-18%。广州的地价，更是创出了近年的新高，南洲路住宅用地，拍出了3.4万元/平方米的“天价”。

地方政府为了抑制楼价上升，实现年度新建住房的价格控制目标，祭出了“限购、限贷、限价、限售、限签”的“五限”政策，好不容易在年底实现了指标。

政府强力调控的负面作用是：大量物业已达预售条件，无法上市。物业成交后，也无法备案。大量单位积压。政府与开发企业，开发企业与购房者，矛盾突出，关系复杂。政府公布的成交数据失真，市场难起决定性作用，市场被扭曲。

2、产品结构问题突出。

广州房地产市场的产品结构越来越不合理，表现在三方面：

（1）住宅、商业、写字楼结构比例不合理。

（2）住宅产品中，高端物业、大户型物业比例偏高，中小户型和普通商品房的比例偏低。

（3）传统商业、写字楼比例偏高，同质化严重。缺乏新型、体验式、能激活市场需求的产品。

3、小市场特征明显。

从土地市场和房地产市场的成交数量看，广州房地产市场不但难以比肩北京、上海，甚至连重庆、武汉等城市都不如。广州正沦为中国房地产的“小市场”。

4、区域发展不平衡。

传统中心六区住宅、商业、写字楼价格飞涨，增城、从化、花都、南沙等区域与中心区差距明显。区县差异化拉大，供求矛盾不一，市场发展的不平衡性越来越突出。

2014年，中央政府不提房地产调控，也不谈房价控制。

面对2014年，地方政府应主动作为。

（1）加强对楼市的预测和预判，提前准备调控工具和手段。2014年的房地产市场，还需要地方政府智慧地去调控。2014年，广州的限购、限贷政策，并不具备退出条件。历年积压的问题和包袱非常沉重。倘广州贸然取消限购，2014年广州一手房均价将轻松突破2万元/平方米。楼市失控的风险，政府需认真研究。

另外，倘2014年，广州没有新建住房价格控制目标，则“限价”、“限签”、“限售”可以逐步有条件地放开。

（2）调整广州楼市产品结构。

重点在于增加中小户型比例的供应，鼓励增城、从化、花都、南沙等区域推出更多的普通商品房。

在土地供应方面，采取抵制中心，多供周边的策略。

（3）谨慎应对房产税。

房产税的试点是2014年最敏感的事情。地方政府应审慎研究对策。

房产税开征，可能直接导致楼市拐点的出现，造成楼市崩盘。牵涉面大，对城市经济和居民生活影响巨大。

（4）充分利用国家的城镇化政策做一些文章。

（5）发展给城市带来活力的非住宅类物业。

2014年，地方政府应“有保有压”。广州房地产市场目前并不是全面过热，在很多方面，广州还缺房地产的热点和兴奋点。类似于“大型体验式商贸综合体”、“娱乐综合体”等，广州还相当缺乏。

（6）土地出让“重质不重量”。

灵活利用土地出让，影响供应结构，影响普通居众的预期。广州土地出让已经难以在“量”上做突破，应该在“质”上做文章。

2014年，中央在房地产调控上有何作为，目前尚不明朗。由于一线城市楼价仍处“高涨”阶段，城市之间的差异性正在增大。2014年，差异化的地方调控政策是显而易见的。

地方政府，管地方的楼市。

大方向已经越来越清晰。