星河湾不再是原来的星河湾

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

星河湾日前在北京发布“第一居所”计划。

“只建造第一居所”，被认为是从星河湾诞生起，就被确立的企业法则。

在房地产市场波动和在房产调控下，星河湾的策略是：坚守建造第一居所，深耕北上广，布局二线前沿城市。星河湾明后年将在沈阳、青岛、西安推出新项目，并且已经规划进入苏州、宁波等地。

经历了2011年以来鄂尔多斯星河湾的挫折后，星河湾确实改变了很多。

星河湾的启示一：再好的品牌、再好的产品、再强的实力，都难以抵御市场衰退的风险。

日前，星河湾负责人表示，“星河湾是当下鄂尔多斯为数不多的、仍在开工的房地产企业。”

事实上，鄂尔多斯已经成为埋葬房地产企业的雷区。覆巢之下，难有完卵。

决定房地产开发项目最关键的因素是什么？

不是政策，不是资金，不是产品，不是品牌，不是管理。

决定房地产开发项目最关键的因素是时机。

进入鄂尔多斯的时机错误，是造成星河湾困局的主要原因。

公开资料显示,星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩,其中一期工程占地2500多亩，首期发售1000多套，计划销售100亿。

如此大规模的项目，仅仅依靠“钱多人傻”是不够的。必须天时地利人和，相结合，才有成功的可能。现在的形势不同于2008年，刚刚才入冬，就想熬出个春天，很难。

2014年，国内的房地产雷区将进一步增多。开发商不得不慎。

星河湾的启示二：豪宅也要“刚需”。

“只建造第一居所”，当然是星河湾企业的一个理念。

在鄂尔多斯星河湾的挫折前，星河湾的豪宅是越做越豪。300平方米以上才是主流。

当前，星河湾提出，根据当今家庭结构和生活方式的变化，除了对原有250-350平方米经典户型的继续研究与优化，增加120-150平方米的户型。

这是一个巨大的改变。

“让有钱人住进来”作为牌子，让没有多少钱的人住进来，才能让人气高涨。

星河湾的启示三：全国布局是做大做强企业的必经之路。

对开发商而言，品牌优势和产品优势，只能维持于一时。

开发企业要长期维持竞争优势，必须扩大企业规模。

2014年以后的星河湾，不再是原来的星河湾。星河湾，终将低下高贵的头颅，将越来越象万科、保利。

在西安、沈阳这样供应量巨大的城市，在地段上并不具优势的星河湾，说不定也会发动“打折促销”的活动。

星河湾的启示四：土地是财富之母。

星河湾未来几年的发展，前景依然比较乐观。

星河湾相比其它开发商，除了品牌优势和产品优势外，还有其拿地的优势。

星河湾从来不拿地王。

星河湾凭借品牌优势，获得地方政府支持，获得优质土地资源，成本较低，抗风险能力较强。这点与大连万达很象。

鄂尔多斯、沈阳、青岛、西安等地的星河湾项目，土地成本相对售价，非常低廉。鄂尔多斯多幅土地出让时的挂牌价，只有70万元/亩。

在这样的前提下，就算项目销售暂时不畅，企业的风险并不大。

在中国做房地产，第一笔要赚的钱，就是土地的钱。