广州三招降房价

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

进入10月份，楼市高温不退。

广州楼价连续几个月大涨，涨幅领跑全国大城市。细心的人士作了同比研究，2013年1-9月楼价与去年同期相比，涨幅已经远远超过原定的“年度新建住房价格上涨的控制目标”。更有人预言，全年新建住房房价同比上涨要达到15-20%，低于年度人均可支配收入的增幅7.5%，基本上没有可能。

然而，广州要实现2013年新建住房价格控制目标，完全没有难度。

地方政府保留了三招：

1、  加大力度，推售经济适用房和限价房。

10月9日，广州一天内就推出了1418套经济适用房。其中1344套在黄埔区的瑞东花园，基准价才4708元/平方米。值得关注的是，瑞东花园交楼时间为2016年3月，距今达两年半。

政府为什么要急于推售经济适用房，而且是卖“期房”？目的很明显，有效拉低2013年度广州新建住房的平均价格。

在当前楼市如此火爆的时期，紧急预售经济适用房，可以起到一石三鸟的作用。既拉低了均价，又增加了市场供应量，影响预期。最后，还缓和了中低收入阶层对高楼价的怨言。

一直以来，对广州是否应该建设经济适用房，存在争议。在建与不建之间，也反复了多次。

然而，谁也没有想到，经济适用房在2013年竟然发挥了如此重要的作用。

政府的决策部门，看来要重新检讨经济适用房的建设问题了。

2、  默许“双合同”卖房。

上有政策，下有对策。今年4月，广州实行“政府指导价”后，,广州楼市“双合同”现象不断增多。所谓“双合同”，是指购房者买房时所签合同,一份是正式的《商品房买卖合同》,而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，而两份合同加起来的房款才是房屋总价。

严格来说，“双合同”并不是规范的操作，潜在的负面影响很大。未来的纠纷矛盾，现在就可以预见。

但2013年的现实情况是，广州绝大部分楼盘的销售价格都在2万以上，政府一定要把全年房价控制在14000-16000元/平方米左右。这就意味着，大部分物业在今年都不能卖。这势必对市场造成严重影响。

开发商卖房搞“双合同”，政府睁一只眼闭一只眼。原来20000元/平方米的房子，变成15000元/平方米的房价和5000元/平方米的装修价。结果是，政府这边楼价过关了，开发商能卖房了，购房者也满意了。

2013年，本来不能上台面的“双合同”操作，大行其道，似乎成为了“最佳选择”。楼市的不规范操作，变成了大家都接受的“潜规则”。

3、  通过行政干预调整楼市成交结构。

2013年4月以后的广州楼价，已经是“失真”的楼价，政府通过“指导价”，“限售”、“限签”等办法，直接干预成交结构和成交价格。

相对于压力更大的北京，广州的行政干预力度算是温柔了。

在2013年剩余的几个月里，政府不会松绑，只会收得更紧。

有开发商期待，熬过这几个月，明年政府就松绑了。有的老板索性封盘，不卖了，熬下去。

明年一定会好吗？明年一定就没有“楼价控制目标”？没有“限售”和“指导价”吗？

谁都说不清楚。

期待11月份三中全会找到答案吧。