未来3年，广州地价和房价将互动上升

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

5月份广州土地拍卖不断拍出新高，住宅用地价格创出历史高位。这个现象说明三个情况。

目前广州中心区的地价、房价处在快速上升通道中，过去10年广州地价平均每年的上升幅度超过30%，地价涨速比房价跑得更快一些。从房价上升幅度来看，地价跟房价有一个互动的关系。总体来看，2013年依然是一个地价跟房价处在快速上升通道的过程。

另外，土地价格受很多因素影响，其中一个就是供求关系，因为广州中心区开发已经接近尾声，土地资源非常稀缺，所以地价、房价还有一定的上升空间。

目前土地价格的上升趋势已经确定，未来3年，广州的房价将依然处在快速上升通道中，所以现在购房者出手还是合适的。

中心区的物业 买都是对，卖都是错

今年这几个“地王”的出现，是多种因素作用下土地价值真实的价格回归。广州的中心区，包括白云区、番禺区、海珠区，都有一个现象：物业价值在提升，无论一手房还是二手房。这三个区主要的房子都是二手房，指标性的物业价格每年都有非常稳定的上升，恰恰在2013、2014、2015年随着货币政策的继续放松，M2不断加快，土地供应有限，房屋需求非常旺盛，再加上中心区学校配套、医院配套等城市配套完善。未来几年，中心区的物业价值还将继续升高。

2013年，“中心，中心，还是中心”，还是要买中心区的物业，还是要买一些比较有潜力的物业。在广州中心区的物业，买都是对的，卖都是错，这是2013年的基本判断。

高地价政策将延续 房价难以控制

地价占房价比重越来越高，广州、广东地区越来越像香港，香港的地价就占房价比重的70%，这是高房价形成的原因。从目前情况来看，广州及珠三角地区的地价占房价的比重还在提高之中。

一些地方拍出了“地王”，可以分析一下。 “地王”一平方米需要3-4万，可能再加个5-6千块钱的成本就把楼建起来了，土地占的成本很高，未来土地占房价的成本将更高。所以政府采取什么样的地价政策，这也确实决定了以后的房价水平。

从珠三角目前的土地资源跟现在整个房地产运行机制来看，未来高地价政策恐怕还是不得不采取的策略和方法，政府无论从主观因素还是客观因素来看，都要采取高地价策略，所以地价不可能在短期内有所下降。除非宏观经济出现问题，如果经济面不行了那么房地产也会彻底的不行，所以房地产高地价是长期存在的现象。

在高地价背景下如何控制房价？目前缺乏有效的方法。

在当前高地价、高房价的背景下，地方政府必须采取全新的住房供应政策。最急迫、最重要的工作，是通过有效政策调整住房结构。

高房价背景下，政府必须制定更为科学的保障性住房建设计划，并逐年加大投入。保障房建设的另一个核心问题是要营造保障房的造血功能，避免“建得起，养不起”的问题。

高房价背景下，地方政府可以采取普通商品房和非普通商品房分离计算的办法来化解社会矛盾。政府只要保证占套数80%以上的住房供应合理，价格稳定，占20%左右份额的非普通商品房，就让其按市场规则运作，价格再高也没有问题，为城市建设作出贡献。

夹心阶层的可以通过限价房方法进行解决。

在高房价背景下，住房问题必须分层解决。政府要有所作为，要把不同阶层人士需要的不同层次的房子都搞好，让大家都房住，这才是最重要的。