广州珠江帝景北部C4地块规划调整的启示

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

近日，广州珠江帝景北部C4地块的规划调整，引起了业界的广泛关注。原来C4为居住用地，用地36878平方米，建筑面积100679平方米。现调整为商业加酒店，建筑面积约8万平方米。

由于毗邻广州地标建筑“小蛮腰”广州塔，C4地块的区位非常敏感，这次规划调整也显得十分隆重。专门在第二届广州城市规划委员会第四次会议讨论三个方案，广州市长与副市长亲自参会，并直接提意见。

1、对发展商而言，珠江帝景C4地块，是煮熟了鸭子，却又飞走了。珠江帝景占地近千亩，1998年土地出让，总用地面积618861平方米，总建筑面积996089平方米。（其中住宅831911平方米，商业10238平方米）。

发展商富有经验，也十分聪明。在珠江帝景开发过程中，采取由价值低地块逐步向价值高地块开发的策略。C4临江地块，是珠江帝景最有价值地价，被开发商精心“养”了14年，到今天地价已经翻了20倍以上。

珠江帝景早期楼价只卖6000-7000元/平方米，后来卖到20000-30000元/平方米。C4地块如果按原计划建6栋超高层，平均楼价将肯定超过5万元/平方米，总销售额会突破50亿元。这是珠江合生公司经营10多年留下来的一个“金矿”。没想到被本届政府一下子把规划调整了。少卖50亿，抱着8万平方米酒店和商业，慢慢过日子。

先有珠江帝景，后有小蛮腰。因为小蛮腰，珠江帝景最后还是付出了代价。

聪明至极的开发商，如果早一点开发，不那么贪，也不会是今天的结局。

2、由于广州中心区土地资源日渐稀缺，政府对中心区功能“干预”的现象越来越多。

广州海珠区大元帅府地块已经公开出让给万科，政府反悔收回。珠江帝景C4住宅功能，由市长钦定改为酒店加商业。南沙定为国家级新区后，当地政府要求开发商“改规划”，少做住宅，多做商业……

新一届政府，有新一届政府的思维。以往的红头文件、正式批复，到今天都有可能被打破。

发展商要充分认识到这种风险。拿到批文，赶紧要开工。“政府干预”的风险，远远比市场风险和经营风险大。

3、广州市中心区地价、房价仍处快速上升通道中，中心区物业价值远远超过远郊楼盘价值。政府大力鼓励开发经营性项目，抵制常规住宅项目，这将是一个大趋势。无论是三旧改造用地，还是公开土地出让市场获得的土地，发展商都应好好策划，做好长期经营与短期套现的平衡。

即将来临的2013年，市场似乎变得更好，调控政策未见松动，换届后的地方政府干预频频。发展商做项目，不会有更容易的一年，唯一能够做的，是使自己变得更坚强。