广州南站商圈发展的五个特点

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

　广州南站地区发展前景令广州人充满期待。老广州火车站带来了流花商圈，带来了财富和商机。近20年来，广州东站带来的成长也是有目共睹。高铁枢纽南站地区，将成为未来10年20年广州最值得关注，最有活力和潜力的区域。

　　南站商圈的发展跟以往经验上的火车站商圈的起步和发展有很大的区别和不一样的东西。南站商圈发展具有五个特点：

　 第一，高成本开发。从政府出让土地的价格来看，第一批出让的价格就是住宅7000元/平方米，商业类5000元/平方米，这个起点非常高。这是以往别的功能区和新区里面没有过的高起点。高成本就必然决定了高投入和高档次的开发。高成本发展模式也有风险，未来发展投入非常高。

　　第二，商业先行。现在从南站周边划一个圆圈，5公里范围内，暂时没有人气，起步区20-30平方公里的发展，未来恐怕不会走以往地区发展的方式，我们看到珠江新城先做住宅，14-15年以后办公商业才逐步起来，天河北我们也是看到有大量居住人口入住，商业价值逐步显现。万博商圈，是因为50-60万常住人口入住才有商业价值。南站地区发展很特别，有可能是商业先行，而不是等居住人口入住才发展商圈，发展的秩序和发展模式跟以往的区域发展有很大的区别。

    第三，南站发展有可能超越常规快速发展。城市新区发展，一般都是非常漫长的过程，因为涉及到基础设施的投入，人口入住还有各种流量的产生，这个发展是渐进和漫长的。珠江新城启动到现在，20年CBD还没有完全建成。广州南站长期来看是渐进式的发展过程，但是现在政府决心非常大，政府希望短期内见效而且是快速成型的方式。另外一个推动力就是高铁的发展是未来中国必须走的快速成长的方式。南站有可能走快速成长方式。中国很多东西的发展往往超越以往的经验和理论，以前在理论上认为失败的模式在中国都有可能会成功。

    第四，南站商圈会走出新的商业地产模式。会有很多新的变化，对广州地产格局演变未来会怎样发展有不同的观点，但是我现在还是比较认同一个观点，广州未来十年将是商业地产的十年。因为在过去十年里面，住宅是主导力量和主导成长方式，广州住宅目前占广州房地产面积75%左右，投资量大概占60%左右。未来广州房地产必然要寻找新的产品，新的热点，新的方向。商业地产必然要找一个新的商圈，南站商圈恰恰是广州未来地产很重要的空间和区间。南站不但是广州人，或者广州投资者的商圈，还是珠三角商圈，还是广东商圈，甚至是中国高铁国家级的南端枢纽商圈。

    第五，南站将会构建新型城市空间。广州发展到今天，城市需要新的东西和新的概念，在城市里构造一些以前没有过的东西，能够具备代表性、领先性，能够代表21世纪未来前景。未来商业空间的打造和城市空间打造有赖于政府规划方面的智慧也有赖于开发商的创造。

对南站商圈的发展的建议：

第一．政府要降低预期，政府对南站地区的发展还是应该采取放水养鱼方法，只有把土地预期降低，这个地方发展才会更快。

第二，投资南站，是明智选择。现在土地价格不低，但是现在拿到地都是非常明确的选择。广州的土地价格还是在处于快速上升通道中，现在拿到土地就等于占有资源，未来空间和前景很好。根据商业地产的发展，根据不同的商业业态要选择合适的投资方式。

第三，短期内在南站做项目，要考虑独立成型。随着时间推移，南站的投资者和投资集团将越来越多。南站我们可以预期土地的价格将会一年一年上升，虽然现在已经很高了，但是未来的上升幅度还是可以期待。

未来广州南站会让政府、投资商、投资者都会享受到财富效应。

（2012年8月8日在广州长隆酒店《信息时报》主办的广州火车南站商圈高峰论坛上的演讲）