广州：新型城市化发展道路上的房地产变局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2012年，是政府换届年。各地市长、书记人选更换，带来了很多新变化。

从事建筑、规划、房地产业的人士都知道：领导一换，城市规划就改；城市规划一改，房地产就要“变”。

甚至可以认为，“换届”换出了房地产业的新机会。远的不说，近年广东地区“三旧”改造，就“改”出了很多新商机。

2012年，广东地区的重点城市的新领导，都推出了令人瞩目的“行动计划”。

佛山推出了“佛山城市升级三年行动计划”，计划3年投入1220亿元，做103个重点项目，重点在于“城市升级”，通过“城市升级”来带动“产业升级”。

2011年12月广州市第十次党代会上提出，广州要走具有广州特色的新型城市化发展道路。不再 “拼土地、拼资源、拼成本”，“摊大饼” ，创新城市发展理念，“低碳经济、智慧城市、幸福生活”。

新型城市化，也叫城市高级化或现代化。它是经济主导向社会主导、城乡二元向城乡统筹协调发展的一元、城镇从初中级向中高级形态转型升级的标志。

      以人为本，强调人是城市的主体，人的全面发展和幸福是城市化的终极目标。

      注重可持续发展，强调生态、低碳、节约和包容的可持续发展。

      注重创新发展动力，强调以新知识、新技术带动发展，以智慧城市引领发展，以人才济济推动发展；强调市场配置资源的作用。

      更加注重优化发展空间，强调要按照经济增长理论，优化提升城市空间布局，统筹城乡规划，推动形成多中心、组团式、网络型紧促高效的城市空间格局。

未来五年，广州将以建设国际商贸中心和世界文化名城为战略重点，坚持低碳经济、智慧城市、幸福生活的城市发展理念，大力推进战略性基础设施、战略性主导产业、战略性发展平台实现重大突破，走新型城市化发展道路，全面提升城市核心竞争力、文化软实力和国际影响力，推动面向世界、服务全国的现代化国际大都市建设迈上新台阶。

1、广州提出“新型城市化发展道路”，理念很高，颇具“先进性”，涉及了“可持续发展”、“低碳经济”、“智慧城市”、“幸福生活”等城市发展理念。

2、发展商一下子把握不了具体方向。“北优南拓东进西联”，让人十分清晰番禺、萝岗的地位；“中调战略”，让人马上知道“三旧改造”、“商业重建”的重要性。这届政府提出的“新型城市化发展道路”，并未在具体方向上给发展商以指引。

3、在“新型城市化发展道路”上，广州房地产并未获得“支柱地位”，未来仍然将充当“奶牛”的角色。2009年广州经营性土地出让金收入占地方财政收入比为29.2%，2010年为32.6%，2011年为18.8%，如果加上房地产税收，房地产占比重达40%-50%。

多年来，房地产是政府的“奶牛”，发展商的“提款机”，投机者的“乐园”。但这个行业的地位与其贡献却是十分的不对等。

“新型城市化发展道路”，意味着：土地资源不足，房地产业传统的发展模式和盈利模式，将不得不改变。

4、“新型城市化发展道路上”的2012年，广州楼市将面临如下变化：

（1）广州城市转型升级、产业转型升级，房地产业直面转型升级。

（2）土地资源透支，土地供应缺“计划”，房地产开发难以保持稳定性和持续性。

（3）投资仍处高位，需求正在萎缩。受市场综合发展环境影响，预测未来两年投资额上涨速度将明显放缓，有望保持平稳发展趋势。

（4）广州商品住宅发展已过“顶峰”，未来将是“越做越小”的市场。商品房主要构成部分为住宅，但商品住宅呈显著收缩态势。

（5）商品住宅的收缩为商铺、写字楼创造了发展空间。

（6）预测未来一手商铺供求关系趋于平衡，商铺成交价格未来时期还将上涨，但上涨幅度有望回落，整体趋于稳定。广州商铺保有量大规模增长，未来时期空置率有可能上涨。预测写字楼未来增长趋势放缓，供求关系趋于平衡。

（7）在当前背景下，商业地产、文化地产等与服务业相关的地产，具有高成长性。