外紧内松

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2月16日，到广州花都评审“花都区十二五房地产业发展规划”。感觉近期房地产形势发展太快了，政府部门也要及时调整自己的计划。

2012年，全国保障房计划由1000万套降至700万套。广州保障房开工计划也由2011年的8.5万套降至2012年的4.5万套。

2010年以前，企业急着买地。2012年以后，政府急着卖地。

2010年以前，捂盘精耕细作，可以利润最大化。2012年以后，销售成为开发商“最难做的事”。

近期，芜湖、中山等地的“微调政策”均遭遇了“见光死”。管理层再三表态2012年调控政策不动摇，一定要让房价回归到合理水平。

在这样的背景下，下一阶段期望地方政府出招救市，已经不太现实。广州政府的举动比较明显，“差别化的限购政策”引而不发。在宣传舆论上先做文章，但实际执行却十分慎重。

现在是一个枪打出头鸟的敏感时期。地方政府当前只宜外紧内松，做好四件事：

1、对外坚持调控房价路线不动摇，对内抓紧制订激活本地需求的措施。

2、鼓励开发商先卖普通商品房，少卖贵价房，让2012年房价有一个明显的回落。

3、在工业用地、商业金融用地等抓紧出让，多收入资金，降低对住宅用地出让的预期。北京、上海已分别调低了2012年土地出让金收入的预期，比2011年分别降低30%和17%。地方政府必须在其它方面多创收，减少对经营性用地出让收入的依赖。

4、大力鼓励发展经营性房地产项目，在用地出让和税收优惠等方面下功夫，促进市场产品多元化。为2013和2014年的政策松动打好基础。对政府而言，保持楼市稳定发展，远比短期利益更重要。