2012年的楼市：步步惊心

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

今日是农历冬至，一年之中黑夜最长的一天。

没有最低，只有更低。

广州11月10区一手房签约面积35.36万平方米，环比下降27.38%，销售面积降至40万平方米以下，可见楼市销售已到冰点。春节前后这几个月，楼市将继续煎熬，没什么好日子过。

1、北京、上海、青岛等地已经表态：2012年将继续“限购”。广大的省会城市还是保持沉默。

北京是全国政治中心，上海是全国经济中心，外来购买力汹涌，“限购”有其必要性。只有把外来购买力限制住，楼价泡沫才能有效抑制。

对大多数的二、三线城市政府而言，现在是各怀心事。放松“限购”，担心管理层干预，更担心楼价反弹。不放松“限购”，则楼市将进入漫漫隆冬。地方财政收入在2012年将变得十分窘迫。

“限购”，在当前中国的经济体制下，恐难以持久执行下去，但坚持至2012年，却有很大的可能。

期望过了元旦就有转机，过了两会就有反转的业内人士，有必要换位思考，调低过高的政策预期。

2012年，政府又要保增长，又要继续调控房价。发展商已经没事可干，只能眼睁睁看着存货一天一天增加。

2、市场信心已降至10年新低。

全国大中城市房地产成交数据显示，11月、12月份消费者购房信心已降至10年末的新低，形势比2008年更严峻。

在一个普遍看跌的市场里，期望销售业绩大幅提升是不现实的。

个别发展商试图通过大幅度降价来拉动消费，可能会得逞于一时，但难以延续到一季。

发展商的“降价战”才刚刚开始。2012年极可能演变为“越降价购买人数越少”的“步步惊心”的结局。

3、鉴于储备土地庞大，在建工程规模惊人，发展商在2012年将会大幅削减买地开支和减少新开工项目。这将带来二大效应。一方面，地方政府的“卖地收入”在2012年将锐减，迫使地方政府在搞活地方楼市上“动脑筋”。另一方面，2012年开工量的锐减，将令到2014-2015年商品房上市供应量大幅大降，形成价格反弹。类似于2008年开工不足，造成2009-2010年楼价上扬的局面。

2012年的楼市虽然“步步惊心”，但发展商们如能坚持2-3年，仍有望迎来“反转”的一天。