房地产的“冬天”才刚刚开始
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

一路狂飙突进的中国房地产行业，在2011年这个冬天，终于放慢了前进的脚步。“价格松动”和“量价齐跌”成为最近见报率最高的词汇。

1、主要城市一手楼成交量大幅下降

2、商品房价格出现松动
随着房地产调控政策的持续，限购、限贷、限外、限价等政策影响巨大，全国房地产市场开始陷入僵局。传统的“金九银十”并未如期出现，10月下旬开始，全国房企掀起一波降价潮，以龙湖、万科、绿地、中海为首的国内一线大型房企率先打开了上海房价的降价通道。

从一线大城市到二三线城市，“降价”已经全面蔓延。

目前的态势是：以万科、龙湖为首的开发商已经高调宣布“入冬”，并主动积极调低价格，用实际行动来“以价换量”。

社会舆论目前是一边倒地预测楼价下跌。上至国家总理，下至普通城市居民，都形成了楼价下跌的强烈心理预期。这种心理预期对楼市的销售量影响很大。

在“价格松动”的同时，房地产行业已经全面进入“紧缩时期”。

从各种信息判断，楼市成交量将会有较长一段时间维持在低位，开发商的苦日子才刚刚开始。

3、 土地成交量减少
过度依赖土地财政的地方政府，目前的情况也很尴尬。2011年1-9月土地市场成交已经不增反减，进入10月以后，土地市场也转入“冬季”。

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进入11月份以后，广州、北京、武汉等城市的政府土地出让均以大面积“收回”而结束。

在这样的背景下，很多人在猜测进入2012年以后，房地产的调控政策会否改变。

一、政策调控在2012年会有所松动，主要体现在地方调控举措的调整上，全国性 政策“松动”的可能性很低。

虽然当前楼市呈现阶段性“量价齐跌”的局面，但从数据分析，房地产行业仍然处于“高热”状态。

全国1-9月房地产开发投资44225亿元，同比增长达32%。广东1-9月房地产开发完成投资3277.19亿元，同比增长34.3%。广州1-9月房地产开发完成投资845.3亿元，同比增长39.8%。仍然处于高速增长期。

虽然开发商土地购买面积的增长率在下半年开始回落，预示2012年商品房投资可能放缓，但2位数的增长速度短期内难以改变。

全国1-9 月全国房屋施工面积460786万平方米，同比增长29.7%。房屋新开工面积147775万平方米，同比增长23.7%。房屋竣工面积43456万平方米，同比增长17.8%。商品房销售面积和销售额分别为71289 万平米和39312 亿元，同比增长12.9%和23.2%。

在这样的增长数据面前，估计管理层很难作出“松动调控”的决策。

11月，管理层已经两次表态，对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。
由此可见，2012年房地产行业将继续调控，短期内不会出现政策松动。

二、开发商的“过冬”策略

（1）丢掉幻想，承认楼市“冬天”已经到来，调整对未来的预期。不少企业在今年年初已经制定了“慎拿地，缓开工，少供应，快销售”的策略。企业经营总体比较稳健，但行业压力仍然较大。从半年报来看，上市房企总负债1.24万亿，总资产1.73万亿，资产负债率达71.28%。其中，保利80.74%，万科78.97%，绿城87.71%。负债水平达到历史高位。

（2）调整利润预期，积极销售化解未来风险。以龙湖地产为例，率先在上海抛出“抢收华东”计划，大幅降价，引起极大的震动。但龙湖前十个月已经实现销售334亿元，超过2010年全年的销售量。10月份通过降价，还一举获得了上海的销售冠军。
可以预期，从现在开始到2012年春节前，大开发商，特别是上市企业将在全国范围内掀起新一轮的“降价潮”。降价的幅度和范围将超过以往任何时候。“降价”将不再是新闻，“不降价”才是新闻。

（3） 开源节流，做好长期“坚守”准备。万科、恒大、富力等龙头房地产企业已经宣布年底不再购入新的地块。这无疑等于集体宣布楼市冬天的到来。

二、2012年楼市投资者风险大于机遇

在“限购”、“限贷”等政策的影响下，房地产行业的投资热在2011年急剧退潮。

楼市职业炒家已远离了市场。一部分“刚需用户”却在积极入市，等待抄底时机。

 开发商在年末花样百出的促销，确实非常诱人。

历史上无数的案例都证明了：逆市操作，风险巨大。结果往往是：楼市炒家跑掉了，有钱人也跑掉了，最后是广大的普通居民为楼价的下跌而埋单。

2012年抄底楼市，风险大于机遇。

楼市的冬天才刚刚开始，春天还很遥远。