土地市场“以价换量”影响深远

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

进入10月份，全国一手房市场陷入低迷，土地出让市场同样遭冷。10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

这是多年来土地市场罕见的下跌。开发商买地的欲望已经下降到近8年来的最低点。

“国八条”调控以来，2011年全国土地市场逐渐走上了“量价齐跌”的道路。

1至9月全国133个城市共推出5722宗，累计供应 量30580万 平 方 米 ，同 比 减 少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。10月，全国133个城市成交楼面均价为1238元/平方米，环比上涨7%，同比上涨8%；其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。

住宅类用地成交价下降，表明市场已经发生逆转。住宅类用地“一地难求”已成过去。

过去几年，地价上升速度过快过猛，地价与楼价互动式拉升。过去5年中，很多中心城市地价年上升幅度超过30%。

这种上升幅度，不具有持续性。在2011年的第四季度出现调整，也是很正常的事情。

地价每年涨30%，不但买房人hold不住，开发商也受不了。

另一方面，地方政府正变得越来越依赖“土地财政”。

一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示，今年1到10月，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%。

基本上可以判断，未来一段时间各地政府必然大力推行“以价换量”来促进土地成交。各地政府为了多卖地，甚至有可能演变为另一场的“恶性竞争”。

“以价换量”的直接结果，是住宅类土地的成交价格将进一步走低，从而对目前在售住宅物业价格形成压力。

2012年，也将是“地价与楼价互动式”发展的一年，只不过方向已经发生了逆转。

“以价换量”在短期内难以挽回土地成交的颓势，反而将令一部分“有钱人”和“有钱企业”更加慎重。

“以价换量”将让“土地价格只升不降”的神话终结。“买了别墅必升值”一类的说法也将成为浮云。

“以价换量”动摇了开发商的资产根基。可以预见未来一年，退出企业将增多。

“以价换量”也影响了地方政府的偿债能力，地方债务将成为巨大的包袱。

“以价换量”将深刻影响广大居民的置业观念。对大部分没有经历过“楼市过山车”的购房者来说，地价的下降，是非常严厉的警示：投资风险正在增大。