广州楼价未到调控时

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

地王一出现，政府就紧张。

 

广州珠江新城最后一块住宅用地6月10日卖出了“天价”：15323元/平方米。消息传出，全城轰动。

 

珠江新城在建项目的发展商暗暗高兴，地价1.5万元/平方米，加上成本，最少要2.2万元/平方米。按这个标准去评估，珠江新城以后的住宅都将是“2”字头，“1”字头的楼价将彻底退出历史舞台。在这年头，谁还会“亏”着卖呢。

 

我在几天前的博文中，已经预测楼市“重拾升势，反转可期”。种种迹象表明，楼市将提前结束调整，下半年开始将重拾升势。这种情况是年初时大家都不敢想象的。

 

原来预测楼市正常调整（熊市）要经历4-5年，至少要2-3年，没想到，在政府调控措施加强，激活经济计划下，宽松的财政政策，大量信贷发放形成的流动性过剩及国际热钱的流入，使得楼市仅用1年零8个月，就结束调整。照此势头发展，广州楼市重上“万元房”时代，只是时间问题。

 

政府却紧张得不得了。在卖出地王的第二天，就推出了六大调控措施。分别是：

 

1.国土房管局将会分析楼市成交数据及时提示市场风险。

 

2.市国土房管局继续做好预售款全额全程监控、闲置土地处置等市场监管工作，防止开发商挪用预售款，或故意囤货不卖楼，防止人为炒作抬高房价。

 

3.加大商服用地的供应规模，已着手制定有区别的商业地产扶持政策，激励市场投资高端商服用地项目，通过改善经营性用地供应结构，来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险。

 

4.根据市场需求来控制土地投放规模和节奏。

 

5.认真分析土地市场近期动态与货币投放规模增加的关系，也计划会同金融监管部门，研究如何通过金融、货币手段来进行土地市场风险控制。

 

6.将增加土地市场的透明度，定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称，来服务开发企业的理性投资决策。

 

然而，广州楼市到了需要调控的时候了吗？

 

我认为，广州楼市刚刚回暖，确实未到重新调控的时候。理由是：

 

1、广州一手房均价已经连续6个月徘徊在8000-8500元/平方米。广州的楼市刚刚回暖，销售量正在回升，确实不应该马上就泼冷水去降温，而应该更多去呵护。

 

2、广州楼价目前并非过高，而是偏低。8000元/平方米的一手房房价，与全国大城市相比，都不属于高水平。中央商务区核心区珠江新城的楼价仅为1.5万-2.5万元/平方米之间，较之北京、上海中央商务区，也处于较低水平。

 

广州楼市的现状是：高档的物业不高档，价格也不高；中低档物业数量多，价格也不低。优质物业少，普通物业多。中心六区住宅物业供应少，周边地区物业供应多。

 

所以说，广州楼市的主要问题是结构性问题。

 

3、广州的安居问题一直解决得不错。人均10平方米以下住房困难户在这二年基本解决住房问题。广州还将建设1万套廉租房，中低收入住房困难户安居将有很大保障。

 

在保障性住房得到满足的前提下，商品房价格可以适当放开，不要一味地去“打压”，这对地方经济发展相当不利。

 

目前，地方政府调控楼市，还有二招：

 

（1）加大土地供应，以抑制楼价。由于地方政府垄断土地一级市场。政府掌握着楼市供应的水龙头。在2007年10月-2009年5月，土地供应极少，极有可能形成未来2-3年，楼市供应紧张。

 

广州政府这次6举措中，扩大土地供应，无疑是抓住了楼市牛鼻子。如果政府2009年土地供应真的达到2.5平方公里，相信楼市的上升幅度将趋缓。

 

现在最大的问题是：政府在中心区土地储备量有限，如何扩大中心区供应量以平抑楼价过快增长，这是政府面临的现实问题。

 

（2）打压“投资客”入市。未来广州楼价上升的主要动力将来自投资型买家。投资客重新入市，将会彻底改变楼市格局。

 

广州政府“六举措”中，并未有针对“投资买家”的政策出台，也说明政府调控目前更多还停留在“提示风险，扩大土地供应”层面。

 

楼价目前是上下两难，但下半年至2010年升势又比较明确。发展商在摩拳擦掌准备大干一场，新项目纷纷启动，预计未来“地王”、“楼王”还会不断出现。

 

从广州“六举措”的出台，可以看到：目前最焦虑的，既不是发展商，也不是购房者，而是地方政府。

 

无论从那种角度看，广州楼市都未到“动真格”调控的时候。

 

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