赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

 

广州楼市2008年7月的成交数据已经公布。

 

引人注目的是，一手房成交量1－6月减少43%的基础上，7月成交量达60.56万平方米，成交量有所平稳，但同比2007年7月，减幅不小。

 

一手房均价7月为9122元/平方米。“万元房时代”开始退潮。

 

未来9－12月广州楼市前景，令人非常关注。

 

事实上，广州楼市正在寻找方向。

 

方向一：楼市在“量少价稳”的基础上僵持一段时间（半年以上），然后开始复苏，走向下一个繁荣期。

 

方向二：楼市持续出现“量价齐跌”。在“金九银十”演绎楼价跳水，2009年楼市全面进入下行通道。

 

从目前来看，两种方向发生的可能性都有。

 

经历了近一年的疲软，市场已经十分脆弱。楼市下一阶段如何演绎，还得看三大力量的作为：

 

（一）政府行为。

 

对于政府是否应该救市，业内争论不休。专家们各有各的说法。

 

事实上，目前楼市已有“崩盘”的前兆，政府理应迅速作出反应，出台适时措施，及时扭转目前的局面。

 

大家常说，股市是“政策市”，事实上，楼市也是“政策市”。

 

能够救市场的，只有政府，只有政策。

 

目前，房地产行业面临的政策环境是过严的，犹如孙悟空头上戴着金箍，而且不止一个，至少有七、八个。随便念一个咒语，房地产行业就得痛苦不堪。

 

现在是松松绑的时候了。

 

从房地产信贷政策、土地出让政策、房地产交易税费、70/90政策、限价房政策等等，政府只要出出手，市场马上就会回稳，价格马上就要稳定。

 

但在一手楼价尚在9122元/平方米的时候，政府大概还是会观望的。楼价不跌到8000元/平方米以下，政府出手的可能性不大。然而，按目前市场脆弱的一面看，倘楼价跌至8000元/平方米，政府要再救市，估计难度就太大了。况且从大经济环境看，2009年国际、国内经济形势将更严峻，市场预期更为看空。

 

现在是政府部门冷静思考的时候了。

 

（二）发展商行为。

 

长期以来，发展商一直是市场的主动力量。

 

2008年，发展商们却一直在被动挨打。

 

2005－2007年地产市场的狂飙突进，让很多房地产老板们失了理性，赌性大发，疯狂发展。似乎有地就有钱，遍地是黄金。扩张得过猛。2008年突然收拾不了这么大的摊子。

 

从上市公司的报表分析也好，从大公司“天价地”款迟迟未能缴纳的现象透视也罢,发展商的资金链断裂的风险在加大。

 

被动撤退、被动降价、被动促销、被动出售股权。发展商们“金九银十”面临的考验更大。

 

不要以为2008年的日子难过，2009年的日子更艰难。

 

2008年年初，我就主张发展商们一定要“减产自救”。事实上，很多项目“刹不住车”。2008年7月广州楼市成交量60万平方米，但批准预售量达90万平方米。明眼人一看，“供大于求”局面已经形成，今年剩下这几个月，“打折促销”已经不可避免。

 

（三）购房者动态。

 

市场低迷近11个月，楼价持续下行。

 

消费者投资房地产的信心正在减弱。

 

多项调查表明，广州市民70%看跌楼市。

 

目前，比市场低迷更令人担心的是潜在购房者的信心缺失。

 

如何提升购房者的购房欲望，如何恢复市场信心，是目前业内工作的重点和难点。

 

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