2008：卖房年

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

2008年广州楼市进入调整期。

最近不少朋友打电话来，“2008年是买、还是卖？”“楼市见底在何时？”“中心区物业是否抗跌？”“中小型是否一定降？”“写字楼、商铺是否可以投资？”“郊区盘可否趁低吸纳？”。

这些都是具体而实际的问题，需要去认真回答。

2006－2007年，我曾鼓励了不少朋友去买楼，正如一些金融专家鼓励我去买股票一样。2006－2007年投资广州市中心物业的朋友，最差也赢了50%以上，高的赢了80%－100%，绝对跑赢了股市。这两年买房，基本上属于零风险投资。

2008年，世界改变了。

2008年是“有赚有赔、有哭有笑”的一年。所以，我一直提醒各路好友，“买楼有风险，投资要谨慎。”

现在很多人犯了一个错误，就是老想着去买。其实，在2008年，“卖”远比“买”重要。

在考虑“买不买”的时候，还必须认真考虑“卖不卖”。

2008年绝对是一个卖房年。

1、发展商“拼命卖楼”的动力很足。

广州房地产基本上由几大发展商垄断一手市场。寡头垄断的结果是：发展商的经营行为和财务状况会影响楼盘定价。

2008发展商有三难：资金紧张、政策从紧、市场低迷。这“三难”均是广州楼市10年之最。

富力、万科的董事长都已表态：要拼命卖楼。拼命的意思就是打折抛售。如果是2006年以前拿地的项目，发展商自有资金回报率至少在50%以上，普遍100%以上。楼价跌30%，发展商还有利润，只是赚多赚少的问题。如果发展商让利20%，老百姓“排队买房”的积极性就会被完全激发。今年万科在广州已经尝到了甜头。

发展商抛售，大家去承接“折后价”。中、长期持有，一定会有好的回报，但2－3年短线内就要默默忍受“跌价”的煎熬。

2、广州人应主动考虑“卖房”。

2008年，在广州炒楼的外地人早已“获利离场”。高位出货，溜之大吉了。2008年一季度，广州二手楼销售量仅105万平方米，下跌35%。但售价却升了28%。这是什么原因？外地人开跑了。

广州的本地人，却还在观望“买不买”；广州的媒体还不断给消费者“买楼”、“买便宜货”的建议。

大家忘记了两个基本点：

基本点1：广州楼价正处高位，有点类似股市5500点，虽已高位回落，但仍处10年之峰。现在卖楼，很多人的收益已经非常理想。

基本点2：房子的价格是波动的，不可能永远上扬。普遍市民（多套房子拥有者）“捂房”的意义不大。2008年，发展商已经不再“捂盘”，市民更不应“捂房”，积极把多余房子清货出去是最佳选择。

房子如股票，差不多就可以卖。在多变的年代，“不在乎天长地久，只在乎曾经拥有”。

赠一句话给拥有多套物业的朋友：要把房子视为情人，不要把房子视为老婆。情人可以随时换，老婆只是唯一。房子绝不应成为“天长地久”的唯一。

3、给2008年楼市投资者的6个建议。

（1）2008年多看少动，买要谨慎，卖要坚决。

（2）广州楼市在2008年会见底，大约在冬季，有可能买到近3年来最便宜的产品。今后几年，升值潜力可期。

（3）中小户型价格堪忧。自住的无所谓，投资者要小心。

（4）中心区物业抗跌性要优于郊区盘。广州楼价若下调，首先会从外围开始。

（5）写字楼市场变数很大。投资者不熟不做，不要随便踏入新领域。

（6）受政府保障性住房大量兴建的影响，广州楼市租金水平难有起色。买楼收租，难抵利息，大家要慎重。