限价房的发展需要三思而行

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

2008年，限价房的推出，改变了广州、北京房地产市场的发展趋势。广州市年初连续发售保利·西子湾、万科·新里程等项目，给市场带来了显著的影响。

（1）给市场带来了降价的预期。北京2008年的限价房，比普通商品房价格低35%，广州限价房比商品房价格低20－30%。在广州的金沙洲，刚有限价房推出，另外的发展商马上推出更廉价的商品房。2008年广州楼价的回调，很大程度上是限价房作出的贡献。

（2）给普通缺房户减少了购房的紧迫感和压力。2008年1月广州商品房销售仅35万平方米（为正常时候的1/3）。本来已滞销的房地产市场，在限价房的冲击下，销售量进一步萎缩。

（3）招来了“不公平”的争议声。限价房的本质，在于政府少收了地价，让最终的购买者享受到“低于正常成本”的房子。广州限定家庭年收入20万以下者可购买，门槛不高。似失公平。另外，限价房的推出，让广大购买了商品房的人利益受损（价格回落）。限价房已经不仅是政府的事情，也不仅是那部分有购房资格人士的事情，限价房已经是全广州人的事情。

限价房从推出的那一天开始，业内业外的争议声就没有停止过。

笔者认为，限价房的发展应慎重，三思而行，而且十分需要加强计划管理。任何草率的计划都会给住宅业的发展带来巨大的负面影响。

1、发展“限价房”的目的需要明确。

发展限价房，政府需要付出高昂的代价（至少减少了很多土地出让收入，以广州金沙洲项目为例，每平方米建筑面积少收地价2000－2500元。）。

发展限价房，目的是为了抑制房价过快上涨，还是为了解决夹心层的住宅问题，需要进一步明确。广州的住房困难户已通过廉租房和新社区的建设，在2007年基本解决居住问题。家庭年收入20万的无房户，是通过商品房解决合理，还是限价房这种“复合物”来调节。业内人士存在极大争议。

2、“限价房”的发展需要明确策略。

“限价房”是短期、临时性的措施，还是长期要坚持的计划？政府需要有周详的准备。如果是策略性、短期的，政府大可探索着干，如果是长效性的，则必须有严谨的计划。

3、“限价房”的发展需要定量研究和论证。

2008年，广州房地产价跌量缩。主要原因在于限价房推出的数量过大。按政府部门公布的计划，2008年计划推出的限价房达1.5万套（占商品房销售量的20%），未来5年推出的土地超40%为“限价房”。

2006－2007年广州楼价急升，但限价房大量推出，楼价又可能急跌。急升急跌，大起大落是政府部门和金融机构都不愿意看到的。

4、“限价房”的游戏规则需进一步细化。

限销售对象、限房型、限销售价格的“三限房”在2008年发售后，并未出现“抢购潮”，说明市场绝不会像大家想象的那样去发展。市场在变化，游戏规则也应该有所调整，尽快成熟。否则，如果出现了大量“限价房”空置，会让政府部门倍感尴尬，社会资源也会遭到浪费。

“限价房”在中国房地产业内，是属于新鲜事物。“限价房”作为政府调控市场的手段，在一定的阶段，会呈现双刃剑的特点。

2008年，价格急速上扬，房地产市场已经冷静下来了。“限价房”的发展也该冷静冷静了。