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高位回落
赵卓文
2007年广州楼价创历史新高。2008年,广州楼市将承受来自“政策”、“金融”、“土地”等方面的影响,广州楼市的发展迎来了转折调整期。预计2008年广州楼市将高位回落、全面调整、多极分化。
一、从供求关系看2008年楼价走势
从产品供应结构情况来看,2008年广州中小户型住宅产品将明显增加。预计不少受“国六条”影响的限户型地块将在2008年推出,中小户型普通商品住房将会大大增加,90平方米以下户型将占市场供应量(套数)的50%以上,同时由于政府的限价房、廉租房和经济适用住房的推出,大户型单位将不再是市场的主流。
(一)“90/70”政策
2007年中小户型的供应量占市场30-40%的份额,2008年随着中小户型项目推货小高峰的到来,整个市场将会有超过一半套数是90㎡以下的中小户型。
(二)住房供应体系转变
广州住房供应体系发生改变,由单轨道向三轨道转变,商品房、限价房与政府保障性住房(廉租房和经济适用房)同时供应市场。廉租房、经济适用房未对市场造成直接冲击;限价房申请条件比较宽松,满足中高等收入群体首次置业需求,对商品房市场有直接的冲击和影响。
图1
如图1所示,广州市商品房的供应量从2001年的817万㎡上升到2004年1046.75万㎡,2005年开始下滑,到2007年的823.33万㎡,呈现下降趋势;与此同时,商品房成交量在2004-2006年保持在1100万㎡以上的成绩,但2007年的成交量比2006年的有所减少。供求量之比(成交量/预售量)的曲线呈现上升的趋势,可见,广州商品房整体市场需求旺盛。价格关系主要受供求关系影响。
图2
如图2所示,2007年广州一手商品房各月的供应量变化幅度大于需求量的变化幅度,供应量于9月份达到顶峰118.7万㎡,其次是10月份的102.6万㎡,说明“金九银十”还是影响楼市供应量的一个重要背景;吸纳率从1月份经过小型的波动后在6月份达到2.5的最高值,接着一直大幅下降到9月,只有0.81。第四季度的吸纳率一直低于前三个季度,其中一个重要的原因是“9.27”房地产信贷政策的出台。
图3
从图3分析可见,2007年1-12月的广州一手住宅供应量,于9月份达到峰值105万㎡,需求量则在6月份达到86.8万㎡的最大值。同时,6月份的吸纳率是全年最高,从5月份的1.21跃升到3.12,之后下降到9月份只有0.67,第四季度的吸纳率远低于前三季度。
2007年1-11月,全市商品住宅的成交量仍达到了758.69万平方米,同比萎缩10%,受“9.27”新政影响,第四季度的交易量出现大范围的滑坡,从而拖累全年的交易量。
一手住房供求矛盾是近年来房价上涨的主因之一。2005年以来,广州一手住宅批准预售面积一直小于实际成交面积,2006年这一缺口超过200万平方米。
从图3还可以发现,广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从2007年9月开始,广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积。
另一方面,2007年1~10月,广州90平方米以下的中小户型占比为32%,估计2008年90平方米中小户型将占到市场50%的份额。
图4
图5
如图4所示,广州的二手住宅成交量从2001年的223.22万㎡一直攀升到2007年747.35万㎡,与2006年相比,增长了20.6%。
另外,由图5可以反映,广州2007年的二手住宅成交面积从6月开始就保持在60万㎡以上,呈现上升的趋势。
据阳光家缘数据显示,2007年12月全市十区新建商品住宅成交量比11月环比出现萎缩,二手商品房、二手商品住宅交易登记面积再次出现同比上涨,说明二手房市场在广州市整个房地产市场中的所占比重持续增加,体现广州市房地产市场结构性变化日趋明显。
二、从价格走势看2008年楼价发展
(一)广州地价
图6
结合图6分析可知,2007年全市商住用地的平均楼面地价攀升至4393元/㎡,比2006年上涨了68.5%。而两年前,广州商住用地的平均楼面地价才2056元/㎡,2007年已大幅升至其两倍以上。预期楼价决定地价,可以说,发展商(主要是2007年9月以前)对后市的看法偏于乐观,房地产市场与资本市场的联动又让发展商资金十分充裕,最终使得土地拍卖市场上的楼面地价屡创新高。
年份 |
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2007年 |
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33287 |
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2008年 |
天河员村地王 |
员村二横路原绢麻厂地块 |
13053 |
109802 |
图7
2007年,大开发商在商住用地投入的资金,是去年的2.7倍。特别是在10月份以前,出让的商住用地大部分由大开发商垄断,同时,“地王”频现,也被部分发展商当作提价的理由,成为牵引广州楼价步入万元时代的推手之一。
(二)广州商品住宅成交均价
图8
由图8可见,从2005年的近三年时间内,广州房价已经上涨了70.7%。
2001年广州商品住宅均价为4220元/㎡,2003年下降至3888元/㎡,创历史新低。2004年起同比增幅开始反弹,2005年突破5000元/㎡,2006年突破6000元/㎡,同比增幅达23.41%,在2007年更是达到38.32%,是近七年的最高增幅,均价突破了8000元/㎡。
图9
广州两年来的房价一直处于上升轨道,据广州市国土房管局统计,2006年广州十区新建商品住宅均价为6315元/㎡,同比上涨24.6%。从图9可知,2007年广州房价也呈上涨趋势,特别是10月份一手房均价达到11574元/㎡的历史最高点,同比上涨81.3%,环比上涨19.5%。进入11月后,广州商品住宅实际成交价格明显呈下降态势。
虽然看似广州楼市现已处于冰冻期,但广州楼价仍然有望坚挺,主要理由有以下三条:
1、广州发展商已经“寡头化”,几大垄断企业基本操控市场。
2、投资型购房刚刚兴起,远未到结束的时候。年末股市退潮,数万亿资金等待出路。CPI高涨,全年CPI高达4.6%,预计2008年CPI在5~6%之间,老百姓将不得不考虑将多余的钱投入素有抗通胀美名的不动产中。
3、商品房用地供应依然紧张。广州中心区可开发土地已经寥寥无几,需求依然旺盛。现在正是一手短缺,二手涨价的关键期。广州楼价依然会有稳定的上涨动力。中心区优质楼盘的价格依然很有潜力。
(三)二手房价走势
图10
近年来广州二手住宅均价上涨速度越来越快。2004年上升4.9%,2005年上升8.5%,2006年上升13.8%,2007年则达到了18.7%的新水平。主要是因为住宅需求持续旺盛,买家不断追涨,投资型、超前型置业增加,供需矛盾没有得到根本解决,在土地拍卖价格屡创新高,一手楼价大步前进的带动下,二手楼价也紧跟其后。
自2003年起,广州二手住宅成交均价保持较大幅度的上升状态,2007年二手住宅成交均价为4076元/㎡。二手房价低、地点多,可选择范围大,证件齐备,正成为越来越多人的选择。值得关注的是,2007年9月27日出台的房贷新政——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。即贷款购房的套数越多,首付款比例和利率水平越高。这对二次置业者、投资客有一定影响,对首次置业者影响不大,尤其二手市场90平方米以下的首次置业者比例高,所受影响较小。
三、从政策走向看2008年楼价走势
广州楼价2008-2010年的走势,将受多方面因素的影响。包括物业税的出台、 “穗七条”、政府是否允许房地产作为投资性产品存在……等等。
(一)物业税
假如物业税政策正式实施,最有可能试点的是商用物业类型,这无疑将对近两年火爆的商铺市场和写字楼市场带来降温效应,至少有短暂的冷却作用。
(二)“穗七条”
按照2007年出台的“穗七条”及相关政策,广州从2007年开始,连续3年确保全市10区每年供应住宅用地5平方公里以上。 2008年“穗七条”继续落实,加大商品房和限价房、经适房、廉租房等土地供应,虽然能否保证5平方公里的用地存在一些疑问,但供应增加是确定无疑的,这将有效稳定市场预期,稳定地价。
(三)政府是否允许房地产作为投资性产品存在
当商品房成为“百万富翁”的游戏时,楼市的性质已经发生了根本的改变。富人,投资客和外地人是广州房子购买的主力。
富人买房基本上为多次置业,其目的不在“住”,其目的在于“藏”,终极在“卖”。
投资者买房,买的目的也是“卖”。
外地人购房,50%是“藏”,50%是“炒”。
2007-2008年,广州楼市的主要动力在于投资者的强势进入。广州房地产正逐步固化为财富的象征,彰显着资本的力量。广州楼市今后的发展,很大程度上取决于政府对“房地产作为投资性产品”的态度。
目前,从政府报告上读出了两种预测答案。一种是“增加人民群众财产性收入”的答案,一种是“不允许房地产作为投资性产品存在”的答案。存在很大悬念。
楼市今后的动向,主要取决于政策的取向。商品房能否被官方认可为“投资性产品”,恰恰是今后三年楼市是荣是衰的关键。
四、影响2008年广州楼市的几个因素
(一)政策力度
目前三大政策对广州楼市的影响非常大,除了银行紧缩银根之外,第二套房提高首付比例和贷款利率这两项政策,很大程度上抑制了需求,而限价房的推出让很多刚性需求得到了解决,因此,政策对楼市带来的抑制作用至少维持到2008年上半年。受2007年系列政策的影响,广州楼价不断上升的趋势已得到明显抑制,楼市转入低迷状态。估计2008年大政策的出台可能性比较低。
(二)融资渠道
政府为了保持房地产健康发展,采取了新一轮宏观调控政策,提高了土地供给和银行信贷的门槛。尤其是土地实行“招拍挂”之后,地价上升较快,各地天价“地王”不断涌现,一些中小企业被挤出房地产市场,只有上了规模的房地产企业才有可能拿到土地。
上市集资是国内开发商近年的趋势,预料市场上有更多的开发商将效法,在市场上集资,并把部分资金重投房地产市场。长远而言,这趋势将有助房地产投资市场正面发展。
(三)保障性住房
据相关部门数据统计,2008年广州全市十区的限价房上市数量将达到1万套左右,相当于全市市场成交量的1/10左右。但因为这些项目不会在2008年一年内就全部入市,限价房暂时还不会对全市楼价产生大的影响,但对所在片区楼价的牵制作用已经十分明显。随着保障性住房不断在2008年推出市场,收入相对偏低的家庭将从中受益,广州整体住房需求有可能会因此而减少。
中低收入的中产阶级如果得到保障,市场需求无疑减少,开发商将受到一定冲击。同时,随着“90/70”政策的落地,广州2008年中小户型增多,中低收入的中产阶级一旦转向新社区,那么中小户型的销售将变得困难。然而在经济适用房、廉租房的销售和出租对象没有放开之前,这部分保障型住房的增加不会对未来广州房价产生明显影响,估计限价房的大量上市则会对2008年的广州楼市带来直接冲击。
(四)奥运会和亚运城市
2008年是奥运年,对广州的楼市不会产生太直接的影响,而间接的影响主要有两个方面:一是楼盘的营销将搭乘奥运的“顺风车”,赚些概念及露脸的机会;二是奥运难以带来额外的成交,反而会在举办期间影响到楼市的交易量。但举办奥运有利于提高我国的国际影响力和开放程度,在宏观层面上有利于进一步提升我国中心城市(包括广州)的土地价值,这对房地产业来说也是一个利好。
2010年广州将举办亚运会,广州已正式开始“亚运城市”的进程,预计政府在基础设施投入上将加大力度,城市交通有望得到疏理和改善,污染性企业会逐步迁出市区。亚运的举办,将大大推动广州远郊楼盘的发展,番禺房地产将由于亚运村的建设而直接受益。
五、结论
(一)2008年广州楼市将有二个根本性转变:
第一,由单一的商品房供应方式向多渠道住房供应体系转变,将形成商品房、限价房、政府保障性住房(廉租房和经济适用房)同时面市的局面。
第二,普通居民的购房置业观念将发生深刻改变,商品房所承载的功能也将随之改变。
(二)由于以上所述二个转变,2008年广州房地产将是一个全面调整、多极分化的年份。
1、优质高档大户型物业、城市中心区黄金地段住宅物业将保持价格稳中有升,滨江东、珠江新城、琶洲、东山等地段由于产品稀缺性,楼价将坚挺。高档物业的价格甚至有上升30%-50%的可能。
2、中、高档物业,特别是楼价在10000-13000元/㎡,位于城市次中心(如金沙洲、科学城、番禺等地),由于受限价房的冲击和影响,价格可能回落,回落幅度有可能达到20%-25%。
3、中、小户型物业(90平方米以内)在2008年将会大量上市,在2009年有可能达到市场供应总量的50%以上。预期价格将稳中有降。
4、二手房价格也将两极分化。由于受2007年末至2008年年初宏观调控政策的影响。投资型客户大多离场,楼市景气指数下降。投资型物业(尤其是公寓类)价格回调机会较大,降幅显著。同时,适合一次置业者购买的二手物业将在2008年下半年回升。
5、广州写字楼供应量在2008-2009年将达到高峰。由于高档甲级写字楼的投入使用,广州甲级写字楼的平均租金有望上升,打破以往140-160元/㎡租金到顶的局面。同时,由于未来广州甲级写字楼竣工量将达250万平方米以上,甲级写字楼数量将培增,2008年将开始空置量大增,乙级写字楼租金价格有可能被拉低。从中、长期趋势看,广州写字楼租金有下降压力。
6、2008年广州的商铺市场将保持稳中有升。广州的商业物业发展较为理性,给商业市场提供了良性的竞争环境。
(三)预计2008年广州商铺将有三热:
1、特色专业市场热;
2、大型居住小区配套商铺热;
3、娱乐休闲类商业物业热。
(四)商品房,不再是2008年广州生活的必需品,而仅仅作为一种投资保值产品存在。
“限价房”的出现,将使降价题材更为充分。尤其是,在不远的将来,政府将限价房供应量提到20%以上时,广州楼市已经不是“普涨”的问题,而是“抗跌”的问题。
“新社区”,也已纳入开发进程。免地价、减税费的新社区将吸走大批中、低收入人士。
2008,谁还在买广州的房子?
高收入人士(多次置业者)会驻足观望。
投资型买家会捂紧钱袋,等待发展商下一个降价周期。
外地置业者会有赔有亏,最终大多会选择斩仓逃离。
中、低收入者在期待政府的保障性住房,包括限价房。
2008年广州楼市将有喜有忧、有升有降、有赚有赔。
考虑到广州双特困户住房问题将全部被解决,2008年的广州楼市没有悲情,只有利益的博弈。
(本文选自赵卓文撰写2008年广州房地产蓝皮书专稿)