高位回落  全面调整  多极分化
                      ——2008年广州房地产发展预测

 

赵卓文   （广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

 

2007年广州楼价创历史新高。2008年，广州楼市将承受来自“政策”、“金融”、“土地”等方面的影响，广州楼市的发展迎来了转折调整期。预计2008年广州楼市将高位回落、全面调整、多极分化。

 

一、从供求关系看2008年楼价走势

 

从产品供应结构情况来看，2008年广州中小户型住宅产品将明显增加。预计不少受“国六条”影响的限户型地块将在2008年推出，中小户型普通商品住房将会大大增加，90平方米以下户型将占市场供应量（套数）的50%以上，同时由于政府的限价房、廉租房和经济适用住房的推出，大户型单位将不再是市场的主流。

 

（一）“90/70”政策

2007年中小户型的供应量占市场30-40%的份额，2008年随着中小户型项目推货小高峰的到来，整个市场将会有超过一半套数是90㎡以下的中小户型。

 

（二）住房供应体系转变

广州住房供应体系发生改变，由单轨道向三轨道转变，商品房、限价房与政府保障性住房(廉租房和经济适用房)同时供应市场。廉租房、经济适用房未对市场造成直接冲击；限价房申请条件比较宽松，满足中高等收入群体首次置业需求，对商品房市场有直接的冲击和影响。

图1   2001年-2007年广州一手商品房供求量对比 （万㎡）

 

如图1所示，广州市商品房的供应量从2001年的817万㎡上升到2004年1046.75万㎡，2005年开始下滑，到2007年的823.33万㎡，呈现下降趋势；与此同时，商品房成交量在2004-2006年保持在1100万㎡以上的成绩，但2007年的成交量比2006年的有所减少。供求量之比（成交量/预售量）的曲线呈现上升的趋势，可见，广州商品房整体市场需求旺盛。价格关系主要受供求关系影响。

图2  2007年1-12月广州一手商品房供求量对比（万㎡）

 

如图2所示，2007年广州一手商品房各月的供应量变化幅度大于需求量的变化幅度，供应量于9月份达到顶峰118.7万㎡，其次是10月份的102.6万㎡，说明“金九银十”还是影响楼市供应量的一个重要背景；吸纳率从1月份经过小型的波动后在6月份达到2.5的最高值，接着一直大幅下降到9月，只有0.81。第四季度的吸纳率一直低于前三个季度，其中一个重要的原因是“9.27”房地产信贷政策的出台。

图3   2007年1-12月广州一手住宅供求量对比（万㎡）

 

从图3分析可见，2007年1-12月的广州一手住宅供应量，于9月份达到峰值105万㎡，需求量则在6月份达到86.8万㎡的最大值。同时，6月份的吸纳率是全年最高，从5月份的1.21跃升到3.12，之后下降到9月份只有0.67，第四季度的吸纳率远低于前三季度。

2007年1-11月，全市商品住宅的成交量仍达到了758.69万平方米，同比萎缩10%，受“9.27”新政影响，第四季度的交易量出现大范围的滑坡，从而拖累全年的交易量。

 

一手住房供求矛盾是近年来房价上涨的主因之一。2005年以来，广州一手住宅批准预售面积一直小于实际成交面积，2006年这一缺口超过200万平方米。

从图3还可以发现，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从2007年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积。

另一方面，2007年1～10月，广州90平方米以下的中小户型占比为32%，估计2008年90平方米中小户型将占到市场50%的份额。

图4   2001年-2007年广州二手住宅成交面积对比（万㎡）

图5   2007年1-12月广州二手住宅成交面积（万㎡）

 

如图4所示，广州的二手住宅成交量从2001年的223.22万㎡一直攀升到2007年747.35万㎡，与2006年相比，增长了20.6%。

另外，由图5可以反映，广州2007年的二手住宅成交面积从6月开始就保持在60万㎡以上，呈现上升的趋势。

据阳光家缘数据显示，2007年12月全市十区新建商品住宅成交量比11月环比出现萎缩，二手商品房、二手商品住宅交易登记面积再次出现同比上涨，说明二手房市场在广州市整个房地产市场中的所占比重持续增加，体现广州市房地产市场结构性变化日趋明显。

 

二、从价格走势看2008年楼价发展

 

（一）广州地价

 

图6   近年广州商住用地平均楼面地价走势  （元/㎡）

 

结合图6分析可知，2007年全市商住用地的平均楼面地价攀升至4393元/㎡，比2006年上涨了68.5%。而两年前，广州商住用地的平均楼面地价才2056元/㎡，2007年已大幅升至其两倍以上。预期楼价决定地价，可以说，发展商（主要是2007年9月以前）对后市的看法偏于乐观，房地产市场与资本市场的联动又让发展商资金十分充裕，最终使得土地拍卖市场上的楼面地价屡创新高。

 

图7  2007-2008年广州楼市 “地王”列表

2007年，大开发商在商住用地投入的资金，是去年的2.7倍。特别是在10月份以前，出让的商住用地大部分由大开发商垄断，同时，“地王”频现，也被部分发展商当作提价的理由，成为牵引广州楼价步入万元时代的推手之一。

 

（二）广州商品住宅成交均价

 

图8   2004-2007年广州商品住宅成交均价  （元/㎡）

 

由图8可见，从2005年的近三年时间内，广州房价已经上涨了70.7%。

2001年广州商品住宅均价为4220元/㎡，2003年下降至3888元/㎡，创历史新低。2004年起同比增幅开始反弹，2005年突破5000元/㎡，2006年突破6000元/㎡，同比增幅达23.41%，在2007年更是达到38.32%，是近七年的最高增幅，均价突破了8000元/㎡。

图9   2007年1-12月广州全市十区一手住宅交易均价 （元/㎡）

 

广州两年来的房价一直处于上升轨道，据广州市国土房管局统计，2006年广州十区新建商品住宅均价为6315元/㎡，同比上涨24.6%。从图9可知，2007年广州房价也呈上涨趋势，特别是10月份一手房均价达到11574元/㎡的历史最高点，同比上涨81.3%，环比上涨19.5%。进入11月后，广州商品住宅实际成交价格明显呈下降态势。

虽然看似广州楼市现已处于冰冻期，但广州楼价仍然有望坚挺，主要理由有以下三条：

1、广州发展商已经“寡头化”，几大垄断企业基本操控市场。

2、投资型购房刚刚兴起，远未到结束的时候。年末股市退潮，数万亿资金等待出路。CPI高涨，全年CPI高达4.6％，预计2008年CPI在5~6%之间，老百姓将不得不考虑将多余的钱投入素有抗通胀美名的不动产中。

3、商品房用地供应依然紧张。广州中心区可开发土地已经寥寥无几，需求依然旺盛。现在正是一手短缺，二手涨价的关键期。广州楼价依然会有稳定的上涨动力。中心区优质楼盘的价格依然很有潜力。

（三）二手房价走势

 

图10   2001-2007年广州二手住宅成交均价  （元/㎡）

 

近年来广州二手住宅均价上涨速度越来越快。2004年上升4.9%，2005年上升8.5%，2006年上升13.8%，2007年则达到了18.7%的新水平。主要是因为住宅需求持续旺盛，买家不断追涨，投资型、超前型置业增加，供需矛盾没有得到根本解决，在土地拍卖价格屡创新高，一手楼价大步前进的带动下，二手楼价也紧跟其后。

自2003年起，广州二手住宅成交均价保持较大幅度的上升状态，2007年二手住宅成交均价为4076元/㎡。二手房价低、地点多，可选择范围大，证件齐备，正成为越来越多人的选择。值得关注的是，2007年9月27日出台的房贷新政——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。即贷款购房的套数越多，首付款比例和利率水平越高。这对二次置业者、投资客有一定影响，对首次置业者影响不大，尤其二手市场90平方米以下的首次置业者比例高，所受影响较小。

 

三、从政策走向看2008年楼价走势

 

广州楼价2008－2010年的走势，将受多方面因素的影响。包括物业税的出台、 “穗七条”、政府是否允许房地产作为投资性产品存在……等等。

 

（一）物业税

假如物业税政策正式实施，最有可能试点的是商用物业类型，这无疑将对近两年火爆的商铺市场和写字楼市场带来降温效应，至少有短暂的冷却作用。

 

（二）“穗七条”

按照2007年出台的“穗七条”及相关政策，广州从2007年开始，连续3年确保全市10区每年供应住宅用地5平方公里以上。 2008年“穗七条”继续落实，加大商品房和限价房、经适房、廉租房等土地供应，虽然能否保证5平方公里的用地存在一些疑问，但供应增加是确定无疑的，这将有效稳定市场预期，稳定地价。

 

（三）政府是否允许房地产作为投资性产品存在

当商品房成为“百万富翁”的游戏时，楼市的性质已经发生了根本的改变。富人，投资客和外地人是广州房子购买的主力。

富人买房基本上为多次置业，其目的不在“住”，其目的在于“藏”，终极在“卖”。

投资者买房，买的目的也是“卖”。

外地人购房，50％是“藏”，50％是“炒”。

2007－2008年，广州楼市的主要动力在于投资者的强势进入。广州房地产正逐步固化为财富的象征，彰显着资本的力量。广州楼市今后的发展，很大程度上取决于政府对“房地产作为投资性产品”的态度。

目前，从政府报告上读出了两种预测答案。一种是“增加人民群众财产性收入”的答案，一种是“不允许房地产作为投资性产品存在”的答案。存在很大悬念。

楼市今后的动向，主要取决于政策的取向。商品房能否被官方认可为“投资性产品”，恰恰是今后三年楼市是荣是衰的关键。

  

四、影响2008年广州楼市的几个因素

 

（一）政策力度

目前三大政策对广州楼市的影响非常大，除了银行紧缩银根之外，第二套房提高首付比例和贷款利率这两项政策，很大程度上抑制了需求，而限价房的推出让很多刚性需求得到了解决，因此，政策对楼市带来的抑制作用至少维持到2008年上半年。受2007年系列政策的影响，广州楼价不断上升的趋势已得到明显抑制，楼市转入低迷状态。估计2008年大政策的出台可能性比较低。

 

（二）融资渠道

政府为了保持房地产健康发展，采取了新一轮宏观调控政策，提高了土地供给和银行信贷的门槛。尤其是土地实行“招拍挂”之后，地价上升较快，各地天价“地王”不断涌现，一些中小企业被挤出房地产市场，只有上了规模的房地产企业才有可能拿到土地。

上市集资是国内开发商近年的趋势，预料市场上有更多的开发商将效法，在市场上集资，并把部分资金重投房地产市场。长远而言，这趋势将有助房地产投资市场正面发展。

 

（三）保障性住房

据相关部门数据统计，2008年广州全市十区的限价房上市数量将达到1万套左右，相当于全市市场成交量的1/10左右。但因为这些项目不会在2008年一年内就全部入市，限价房暂时还不会对全市楼价产生大的影响，但对所在片区楼价的牵制作用已经十分明显。随着保障性住房不断在2008年推出市场，收入相对偏低的家庭将从中受益，广州整体住房需求有可能会因此而减少。

中低收入的中产阶级如果得到保障，市场需求无疑减少，开发商将受到一定冲击。同时，随着“90/70”政策的落地，广州2008年中小户型增多，中低收入的中产阶级一旦转向新社区，那么中小户型的销售将变得困难。然而在经济适用房、廉租房的销售和出租对象没有放开之前，这部分保障型住房的增加不会对未来广州房价产生明显影响，估计限价房的大量上市则会对2008年的广州楼市带来直接冲击。

 

（四）奥运会和亚运城市

2008年是奥运年，对广州的楼市不会产生太直接的影响，而间接的影响主要有两个方面：一是楼盘的营销将搭乘奥运的“顺风车”，赚些概念及露脸的机会；二是奥运难以带来额外的成交，反而会在举办期间影响到楼市的交易量。但举办奥运有利于提高我国的国际影响力和开放程度，在宏观层面上有利于进一步提升我国中心城市（包括广州）的土地价值，这对房地产业来说也是一个利好。

2010年广州将举办亚运会，广州已正式开始“亚运城市”的进程，预计政府在基础设施投入上将加大力度，城市交通有望得到疏理和改善，污染性企业会逐步迁出市区。亚运的举办，将大大推动广州远郊楼盘的发展，番禺房地产将由于亚运村的建设而直接受益。

  

五、结论

 

（一）2008年广州楼市将有二个根本性转变：

第一，由单一的商品房供应方式向多渠道住房供应体系转变，将形成商品房、限价房、政府保障性住房（廉租房和经济适用房）同时面市的局面。

第二，普通居民的购房置业观念将发生深刻改变，商品房所承载的功能也将随之改变。

 

（二）由于以上所述二个转变，2008年广州房地产将是一个全面调整、多极分化的年份。

    商品房价格将不会呈现单边上扬或下降的态势，商品房价格将更多受制于产品属性、市场供求关系和政府行为的影响。

1、优质高档大户型物业、城市中心区黄金地段住宅物业将保持价格稳中有升，滨江东、珠江新城、琶洲、东山等地段由于产品稀缺性，楼价将坚挺。高档物业的价格甚至有上升30％－50％的可能。

2、中、高档物业，特别是楼价在10000－13000元/㎡，位于城市次中心（如金沙洲、科学城、番禺等地），由于受限价房的冲击和影响，价格可能回落，回落幅度有可能达到20％－25％。

3、中、小户型物业（90平方米以内）在2008年将会大量上市，在2009年有可能达到市场供应总量的50％以上。预期价格将稳中有降。

4、二手房价格也将两极分化。由于受2007年末至2008年年初宏观调控政策的影响。投资型客户大多离场，楼市景气指数下降。投资型物业（尤其是公寓类）价格回调机会较大，降幅显著。同时，适合一次置业者购买的二手物业将在2008年下半年回升。

5、广州写字楼供应量在2008－2009年将达到高峰。由于高档甲级写字楼的投入使用，广州甲级写字楼的平均租金有望上升，打破以往140－160元/㎡租金到顶的局面。同时，由于未来广州甲级写字楼竣工量将达250万平方米以上，甲级写字楼数量将培增，2008年将开始空置量大增，乙级写字楼租金价格有可能被拉低。从中、长期趋势看，广州写字楼租金有下降压力。

6、2008年广州的商铺市场将保持稳中有升。广州的商业物业发展较为理性，给商业市场提供了良性的竞争环境。

 

（三）预计2008年广州商铺将有三热：

1、特色专业市场热；

2、大型居住小区配套商铺热；

3、娱乐休闲类商业物业热。

 

（四）商品房，不再是2008年广州生活的必需品，而仅仅作为一种投资保值产品存在。

“限价房”的出现，将使降价题材更为充分。尤其是，在不远的将来，政府将限价房供应量提到20%以上时，广州楼市已经不是“普涨”的问题，而是“抗跌”的问题。

“新社区”，也已纳入开发进程。免地价、减税费的新社区将吸走大批中、低收入人士。

2008，谁还在买广州的房子？

高收入人士（多次置业者）会驻足观望。

投资型买家会捂紧钱袋，等待发展商下一个降价周期。

外地置业者会有赔有亏，最终大多会选择斩仓逃离。

中、低收入者在期待政府的保障性住房，包括限价房。

2008年广州楼市将有喜有忧、有升有降、有赚有赔。

考虑到广州双特困户住房问题将全部被解决，2008年的广州楼市没有悲情，只有利益的博弈。

 

（本文选自赵卓文撰写2008年广州房地产蓝皮书专稿）