赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

2007年9月11日广州土地拍卖，卖出了几个“天价”。“云祥路”卖出楼面地价18729元/平方米，业内惊呼：地价就比现在的楼价贵。保利集团拍下的金沙洲B3701A02，楼面地价达8769元/平方米，金沙洲B3702A06地块，楼面地价达8112元/平方米，众所周知，仅仅一年多前，就是在金沙洲，万科拍卖拿地4033元/平方米，被业内普遍认为“离谱”，是“天价”，是“扰乱市场”。一年多的时间，世界又改变了。然而，广州地价极有可能被低估。

“天价地”的出现，仅仅是开始，远未结束。

问题在于：我们习惯于用固有的土地成本概念作标准。广州楼市习惯于“低地价、低楼价、平民化消费”的模式。

政府一向不怎么赚土地的钱。大发展商利用各种手段屯积土地（直至今天，没有人知道确切的数字，但保守估算发展商手中储备的土地超过50平方公里）。土地的价值一直没有被显性化。

故，2007年，广州卖出了“天价”，甚至“宇宙价”。行内一片震撼。

有媒体记者甚至问我：发展商会不会烂尾？

我的回答是：杞人忧天。需要为发展商担心吗？他们动辄上亿，上10亿的投资，数字算得比谁都清？不赚钱的事谁会干？

所以，无论是“天价”，还是“宇宙价”，都是现在市场上反映出来的真实价格，是最合理，最能体现当前地价水平的。

基于这么个分析，我们会提高一个认识水平：广州历史上的地价极可能被低估。

──广州近年拍卖出的“天价”地，现在基本上都被认为是“合理价”。

──广州地价占开发总成本的比例应达到70％左右。目前平均水平还达不到。倘开发商盈利被削减，楼价得以稳定。广州地价有望在10000元/平方米楼面地价左右稳定下来。2008－2009年，将是广州地价全面进入“万元地”的时代。

──以上的分析，是基于乐观的估计。就如同云祥路的1872元/平方米的“天价”，发展商是既消费现在，又透支未来。倘没有透支未来，绝不会有“天价”，更不会有“宇宙价”。

有人说：发展商可以做亏本生意，通过哄抬少量土地的地价，以抬升他们的存量土地的价值，以提升他们在售物业的价格。

抱这种推测的人很多。广州发展商就这么几个“寡头”，真这么干，大家（包括政府）也无奈他何。

倘有这种可能，广州的地价问题就更复杂了。