物权法时代的房地产开发思路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

《物权法》将于10月1日正式实施。物权法在带给许多中国人以希望的同时，也令很多发展商睡不着觉。

建筑物区分所有权的规定、私权和公权的问题、公共利益的界定问题等等，在今天还有很多争议。令发展商们揪心的车位归属、会所归属、物业管理权归属等等问题，已基本有了结论。不管完善不完善，不管你喜欢不喜欢，物权法已经来到我们身边。

1、《物权法》影响深远，但不会给当前的房地产开发带来翻天覆地的变化。细看整部《物权法》，很多规定在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》等，都有了相关规定。整体来看，《物权法》颁布和实施对房地产开发的影响不会很大。

然而，《物权法》将给国人带来了观念上的改变。私有物权受到保护，连街边违规经营的小商小贩的东西都将受到保护，传统观念认为“正确”、“当然”的没收行为，将变为“违法行为”。从这个意义看，《物权法》的影响将是巨大的。有媒体认为：《物权法》威力大过“国六条”，我赞成。

2、未来开发成本将进一步上升，城市建设和房地产开发的速度将受到影响。《物权法》19章中，只有2章没有涉及土地问题。“征地拆迁应当出于公共利益”等等规定，将令未来的开发成本进一步上涨。联想到前一段闹得沸沸扬扬的“最牛钉子户”问题，谁都明白，未来的开发成本将“不得了”。现在开发商要聪明起来，倘有机会拿地，赶紧“入货”是不会错的。

3、市中心区的开发将让位于市中心区经营。未来谁能在中心城区拥有经营性物业，谁就将是未来的地产“王者”。香港已经证明了这一点。传统的开发赚钱手法已经到改变的时候了。

4、百年建筑和可持续性建筑将成为主流。《物权法》规定，住宅到期后自动续期，解了很多人的心病。既然如此，未来买家对建筑提“100年可使用”，将不会是一个苛刻的要求。当前国内房地产商常见的粗制滥造的经营手法将受到冲击。

5、高端物业将进入黄金时代。《物权法》让富人松了一口气，可能在不久的将来，不愿或不敢“露富”的人逐渐会“释放”出来。未来的豪宅市场将更为看好。

6、《物权法》将令中国大陆的房地产进一步国际化。国外投资者对中国大陆物业的信心将进一步增强。尽管目前对外资进入还有很多限制，但可以肯定，未来中国大陆的房地产，将是国际化的房地产。