广州中小户型房价肯定降
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

昨日(2007年2月3日)广州的报纸都在显著位置报道了市领导关于房价的讲话。有媒体更在头版头条报道”小户型房价今年肯定会降。”

 

我今天把题目作了小修改，改为“中小户型房价肯定降”。去掉了“今年”两字，把“小户型”改为了中小户型。

 

1、 非常认同“中小型房价肯定降”的观点。广州房地产发展了20多年，人均住房面积已近20平方米。政府计划把最低标准设定为人均10平方米。广州基本上已不缺房子。现在的焦点问题是：我们能不能住得更好？

 

广州房地产市场要进一步发展，有两个动力：第一，住房升级消费。第二，市区人口的增加。（诸如城市化进程和外来人口的吸纳）。这几年来，第一种动力成为推高广州楼价的重要原因。2006年广州户型面积约100—110平方米。

 

“国六条”后，广州严格执行70/90政策。未来广州房地产市场的开发量若不下降，住宅套数将增加20%，每年达到12万套左右。另外，70%房型在90平方米以下，供应结构将大大调整。只要坚持几年，中小户型房价必降。

 

2、70%的中小户型意味着什么？

 

（1）70%的中小户型意味着未来肯定“供大于求”，市场回复买方市场。发展商所谓的产品创新、差异化将将无济于事，无论是万科“做秀”推出的客家围楼，还是别的公司推出的“国际小户型”，都成为不了主流，都无法改变中小户型市场同质化严重、客户数量不足的矛盾。

 

（2）70%的中小户型意味着富人选择机会的减少。在广州，中产以上阶层的房子都会在90平方米以上。在未来，中产、富豪阶层不会“玩”中小户型，投资客不会“玩”中小户型（除非公寓），客户面将收窄。

 

（3）70%的中小户型意味着发展商的项目定位将降低。习惯了“为富人服务”的发展商转做中小户型，几乎肯定必须将定位降低，档次降低，以追求性价比和低成本为目标。

 

（4）70%的中小户型意味着：未来的广州楼市产品有可能出现大量积压。空置率提高，租金水平下降。如果那一天出现，就可能是“国六条”结束之时。

 

3、 中小户型房价今年能降吗？

 

在“国六条”下，广州中小户型房价下降将成必然趋势。

 

但楼价下降在2007年很难实现。预计楼价在2007年还会有一定的上升。要到2008年年中之后才能稳定，并逐步下降。

 

主要依据如下：

（1）2007年仍将是楼市过渡期，产品结构依然丰富。中小户型要到2008年后，才会大量上市。2007年仍将是“传统产品”占主导的年份。在需求未降温的情况下，还会呈现“供不应求”的状况。2007年要降价很难。按照本人的预计，2007年广州一手住宅还可能上升15%左右。

 

（2）2007年广州市中心区户型产品很多属于投资类产品，价格高企。如珠江新城的公寓价格普遍在15000元/平方米以上。东山区新楼盘价格普遍过万。在产品没有转为“平民化”之前，2007年楼价没有下降的希望。

 

（3）政府主导的新社区建设、新推出的“三限双竞房”，刚刚开放的“单位自建经济适用房”等，最快也要到200年年中之后才能70%的中小户型意味着集中上市。

 

（4）远郊低价的小户型，目前还未成为市场主流，形成2007年广州楼市独特的现象：中心区“小而贵”，远郊区“大而平”。总价都不低。

 

2007年广州楼市，仍将是一个“贵价年”。

要买便宜货，只有蓄芳待来年。