平抑广州房价：“挤出第二套房”是关键

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

近年广州楼价飞涨。主要原因在于供求失衡。

2003年住宅供应量为902.97万平方米，成交量为780.23万平方米；
2004年住宅供应量为795.25万平方米，成交量为872.62万平方米；
2005年住宅供应量为664.25万平方米，成交量为917.89万平方米；
2006年上半年住宅供应量为321.7万平方米，成交量619.8万平方米。

 

面对高企的广州楼价，必须从两方面着手，一方面是抑制需求量；第二方面是扩大供应量。

 

“国六条”的系列措施，对抑制需求量有较大作用。如五年内交易要交营业税、所得税。大户型契税收3%等，均对“炒楼者”有一定阻吓作用。

 

然而，市场需求依然旺盛。除了炒楼、投资的热情尚存，“敢死队”还不断出击外，城市每年新增人口的住房需求，住宅升级换代（广州房改房就超过60万套，均已到了第一个更换周期）产生的需求，均很旺盛。

 

同时，广州经济发展不错。口袋里有钱的人，越来越多。住房需求下降是很难实现的事情。

最近大家都在问，广州住房供应能不能增加？

 

答案：可以。但只能大量供应“高价地，高价房”。大量供应“廉价房”，地方政府是很难下决心的。因为那样会摧毁房地产业，同时政府的成本也过高。

 

然而，广州住房供应不应只限于一手开发。2005年广州二手房成交612.53万平方米，占全市一二手住宅成交总量的40%，2006年1-9月广州二手房成交462.19万平方米，占同期一二手住宅成交总量39.58%，均价只有3366元/平方米。广州目前并不缺房。关键在于房子的分配不平衡。两极分化，拥有多套房的人不少。

 

鼓励大家把“第二套房”和“第X套房”拿出来租、售，是最佳的方案。

 

广州目前拥有“1+X”套房的人太多。只要把“X”激活，楼市供应量就可显著放大。当然就可有效抑制房价。

 

基于这样的思路。当前政策有必要作如下调整：

1、进一步降低出租房的税费，甚至可以在3年内免税，让大家把空置的物业租出去。

2、在2006-2007年允许部份地段的物业（如供不应求的原东山、天河中心地段）不足五年也可出售。以缓解近期供不应求的局面。

3、不租不售，空置的第二套或第三套以上物业，收取“闲置费”。

4、建议广州政府开始研究本地的物业税征收办法。进一步量化指标。（如人均35平方米以上住房面积就应征收物业税。）

 

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