赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

“金九银十”广州市场走势如何？

 

西谚有云，你甚至可以让一只鹦鹉成为经济学家，只需要教会它二个词：供给与需求。广州楼价当然也由供求关系决定。

 

令人吃惊的事实是：从2003年到2006年上半年，广州楼市出现了“价升量增”的局面。

 

2003年住宅成交量780.28万平方米，2004年成交量为872.62万平方米，2005年成交量为917.89万平方米，2006年上半年激增至619.8万平方米。如果没有今年的宏观调控，2006年住宅成交量本可突破1200万平方米。

 

发展商们惊喜地发现两个情况：1、广州不缺有钱人，购房能力十分强劲。2、“买涨不买跌”的心理十分突出。于是，这两年来，发展商不断按动“调价”的按钮，购房者反而越买越疯狂。

 

2006年7月，广州住宅成交量跌到65.11万平方米，到了8月，成交量依然在低位徘徊。但每月60多万平方米的成交量，绝对也不是低数字，与2003年的同期成交量大致相当。“敢搏”、“敢买”的人也不在少数。

 

发展商们却有点按捺不住了。

 

6-9月，仅仅沉默了3个多月，大家就等不及了。

 

媒体开始暴炒“新政后第一个黄金周”。专家们关于楼价展开“论战”。购房者呈明显“六四”开：60%认为可能会降价，40%认为会升价。

 

事实上，目前供求“对峙”的态势已有一半明朗。

 

首先，供应量约3万套，300万平方米，按7、8月的成交量够卖5个月，其中7000元/平方米以上占65%以上。供应量是充足的，竞争也存在，不会出现“手快有，手慢无”的局面。

 

当前，不明朗的是需求的情况。

 

倘如一些媒体调查所言，大部分在观望。那么成交量就会受到很大影响。

 

注意到这两周来，广州楼市的“促销”味道很浓。“优惠”、“打折”等词汇反复出现。也有专家认为，拐点出现了，楼价要下降了。但大家万万不要被表象蒙骗了双眼。

 

1、促销不等于降价。羊毛出在羊身上，原价9000元/平方米的房子，升到10000元/平方米，再打96折，楼价其实还升了4%。到目前为止，还没有看到一个“主动降价”的楼盘，也没有看到一个“唱跌派”专家举证出一个跌价的指标性楼盘来。

 

2、发展商是市场的主动方。到目前为止，大部分黄金周即将推出的物业，估计都没有定价。从操作层面看，一般会在推出前一刻才拍板。人多即升价，人少即保守价。但从目前看，绝大部分发展商都没有降价的理由。发展商们都在磨刀，而将“被宰”的购房者们却自己等不耐烦了。这就是楼市的现状。

 

3、不要急于下结论。1-2个月的成交数据说明不了市场走势问题。还需要一个较长时期的观察。

 

黄金周的广州楼价，事实上将由消费者自己决定。消费行为看似无序，实则方向极强。

 

金九银十，广州楼市有促销，无降价。至少到目前，我没看到“跌价”的征兆。